ישראלים שמשקיעים בנדל"ן אמריקאי יכולים לגשת למגוון כלי מימון שאינם תלויים בהיסטוריית אשראי מקומית: DSCR loans (25% מקדמה, הנכס מכסה את ההחזר), Hard Money לטווח קצר, Seller Financing גמישה, Subject-To שמורישה ריבית נמוכה, ואסטרטגיית BRRRR לחילוץ הון.
- DSCR loan לנון-ריזידנטים דורש בדרך כלל 25% מקדמה ו-DSCR מינימלי של 1.0–1.25 — ההכשרה מבוססת על תזרים הנכס, לא על הכנסה אישית
- עסקת Subject-To מאפשרת לרכוש נכס עם ריבית קיימת של 2.75%–3.5% (משנים 2020–2022) — פער של 4–5% מול ריביות שוק 2025–2026
- Hard Money לטווח קצר נע בין 10%–15% ריבית שנתית עם 1–3 נקודות upfront, ומתאים לעסקאות flip ו-BRRRR שמסתיימות תוך 6–18 חודשים
- עסקת BRRRR טיפוסית בטמפה: רכישה $180K + שיפוץ $40K → ARV עד $290K → refi שמחזיר את מלוא ההון הראשוני ויותר
- Private Money Lending בין משקיעים מציע 8%–12% ריבית ללא בדיקת FICO — אפשרות ריאלית למי שעדיין בונה היסטוריית אשראי אמריקאית
נתוני שוק עיקריים
- מקדמה מינימלית — DSCR loan
- 25%
- לנון-ריזידנטים; DSCR מינימלי 1.0–1.25
- ריבית DSCR ל-30 שנה (תחילת 2026)
- 7.5%–9.0%
- תלוי ב-LTV ו-FICO
- ריבית Hard Money (2025)
- 10%–15%
- בתוספת 1–3 נקודות upfront; תקופה 6–18 חודשים
- ריבית Subject-To ממשכנתאות 2020–2022
- 2.75%–3.5%
- פער של 4–5% מול ריביות שוק 2025–2026
- הון ראשוני — DSCR בטמפה ($390K)
- ~$97,500
- 25% מקדמה; מחיר חציוני מאי 2026
- Private Money Lending
- 8%–12%
- ללא FICO, גמישות מלאה על תנאים ו-LTV
למה מימון יצירתי — ולמה זה רלוונטי דווקא לישראלים?
ישראלי שניגש לבנק אמריקאי בפעם הראשונה מקבל תשובה צפויה: "אין לך היסטוריית אשראי בארה"ב, אין לנו מה לדבר." בנקים קונבנציונליים דורשים לפחות שנתיים של הכנסה אמריקאית מתועדת, דירוג FICO מוכח, ולעתים קרובות אף תושבות. מרבית הישראלים לא עומדים בתנאים האלה — ולא בגלל שמצבם הכלכלי גרוע, אלא בגלל שהמערכת פשוט לא מוכרת אותם. עשרים שנה של חיסכון, עסק רווחי, נדל"ן בישראל — כל זה בלתי נראה מנקודת המבט של חתם הלוואות בבנק בפלורידה.
הבשורה הטובה היא שהשוק האמריקאי פיתח לאורך שנים מסלולי מימון שלא מסתכלים על האדם, אלא על הנכס. DSCR loans, Hard Money, Seller Financing, Subject-To ו-Private Money הם לא "פתרונות עקיפה" — הם כלים לגיטימיים שמשקיעים ותיקים בארה"ב משתמשים בהם יומיומית, גם כשהם יכולים לקבל משכנתא רגילה. ישראלים שמגיעים עם הון, עם אסטרטגיה ועם הבנה של המכשירים האלה פועלים באותה נקודת פתיחה כמו משקיע אמריקאי מנוסה. ההבדל הוא שהמכשירים פחות מוכרים בקהילה הישראלית — ומסמך זה בא לסגור את הפער הזה.
DSCR Loan — ה"מלך" של המימון לישראלים
DSCR loan (Debt Service Coverage Ratio loan) הוא הלוואת נדל"ן שבה המלווה מסתכל על הנכס עצמו — לא עליך. ה-DSCR מחשב את היחס בין ה-NOI (Net Operating Income — הכנסה תפעולית נטו של הנכס) לבין תשלום החוב החודשי. כל עוד הנכס מייצר הכנסה שמכסה את ההחזר ביחס מינימלי של 1.0 עד 1.25 — הוא "מאשר את עצמו" בלי קשר לכמה אתה מרוויח בישראל.
מה DSCR 1.25 אומר בפועל?
נניח שההחזר החודשי על ה-DSCR loan עומד על $1,800. כדי לעמוד ב-DSCR של 1.25, הנכס צריך לייצר NOI של לפחות $2,250 בחודש — כלומר שכר דירה ברוטו שמשאיר אחרי תפעול (ביטוח, ארנונה, ניהול) לפחות $2,250 נטו. בשוקי פלורידה וטקסס שבהם DSCR lenders פעילים, נכסים שכאלו קיימים — אבל הם דורשים מחקר שוק, לא קנייה עיוורת.
עבור ישראלים, DSCR loan הוא הדלת האחורית הלגיטימית: המלווה לא שואל על הצהרות שכר ישראליות, לא מתעניין בתלושי משכורת, ולא מחשב שנות עבודה בחו"ל. הדרישות הטיפוסיות למשקיע נון-ריזידנט:
- מקדמה של 25% מהמחיר (LTV של 75%)
- DSCR מינימלי של 1.0–1.25
- ריבית ל-30 שנה נעה סביב 7.5%–9.0% בתחילת 2026, תלוי ב-LTV ו-FICO
- חלק מהמלווים דורשים FICO אמריקאי של 680 ומעלה — אך קיימים מלווים שעובדים עם ITIN בלבד
- ברוב המקרים ההלוואה ניתנת ל-LLC ולא לאדם פרטי
דוגמה קונקרטית: טמפה, מאי 2026
מחיר חציוני לבית בטמפה, פלורידה עמד על כ-$390,000 במאי 2026. DSCR loan בתנאי 25% מקדמה דורש הון ראשוני של $97,500 בלבד — פחות ממאה אלף דולר כדי לשלוט בנכס ששווה כמעט ארבע מאות אלף. ה-DSCR loan על יתרת $292,500 בריבית של 8% ל-30 שנה מייצר החזר חודשי של כ-$2,145. אם אותו בית מניב שכ"ד של $2,700 בחודש — ה-DSCR עומד על 1.26, עובר את הסף ב-DSCR lenders קלאסיים.
זה לא "נדל"ן זול" — זה מינוף חכם שמאפשר לך להחזיק נכס מניב בפחות ממאה אלף דולר תוך שהנכס עצמו מכסה את ההחזר החודשי.
Hard Money — מהיר, יקר, ולמה זה לפעמים הבחירה הנכונה
Hard Money הוא הלוואה לטווח קצר ממלווה פרטי (לא בנק), שנבנית סביב ה-ARV — After Repair Value, ערך הנכס לאחר שיפוץ. המלווה לא מסתכל על אשראי שלך, לא בודק הכנסה, ולא אכפת לו שאתה ישראלי. שאלה אחת — האם ה-ARV מצדיק את הסיכון?
ריביות Hard Money נעו בין 10% ל-15% בשנת 2025, עם 1 עד 3 נקודות upfront ותקופת הלוואה של 6 עד 18 חודשים. על הנייר זה נשמע יקר מאוד. אבל Hard Money לא נבנה כמקור מימון לטווח ארוך — הוא כלי גישור שמאפשר לך לתפוס עסקה מהירה ולצאת ממנה ל-DSCR loan בתום השיפוץ.
אסטרטגיית BRRRR — עסקת טמפה עם מספרים אמיתיים
כאן נכנסת אסטרטגיית BRRRR (Buy-Rehab-Rent-Refinance-Repeat): קונים נכס distressed במחיר נמוך, משפצים, מעלים ערך, מאכלסים שוכרים, ואז עושים refinance ל-DSCR loan ארוך-טווח ומחזירים את ה-Hard Money. עסקת BRRRR טיפוסית בטמפה:
- רכישה: $180,000 (נכס distressed, צריך שיפוץ מלא)
- שיפוץ: $40,000
- סך השקעה: $220,000
- ARV לאחר שיפוץ: $275,000–$290,000
- DSCR refi ב-75% LTV על ARV של $275,000 = הלוואה של $206,250
התוצאה: ה-Hard Money שולם ($180,000 + עמלות ריבית), השיפוץ שולם ($40,000), ועדיין נשאר cash-out. במקרים מוצלחים ה-BRRRR מחזיר את כל ההון הראשוני — הנכס נשאר בידך, השוכרים משלמים את ה-DSCR loan, וההון חזר לידיים לעסקה הבאה. זו הסיבה ש-BRRRR נקרא "גלגל" — כי ההון ממשיך להסתובב.
הסיכון הגדול ב-Hard Money
כניסה בלי exit strategy ברורה. אם השיפוץ מתעכב בחודשיים, כל חודש עיכוב שווה ריבית נוספת ב-10%–15% שנתי — כלומר כ-$1,500–$2,250 לחודש על הלוואה של $180,000, ישירות מהכיס. אם ה-ARV לא מגיע לתחזית, ה-DSCR refi יכסה פחות, ויתרת הגישור תישאר בחובה. כלל הזהב: לא נכנסים ל-Hard Money בלי לדעת בדיוק איך ומתי יוצאים.
Seller Financing — כשהמוכר הוא הבנק
Seller Financing הוא הסדר שבו המוכר מאשר לקונה לשלם לו ישירות לאורך זמן, בלי שהקונה צריך לפנות לבנק כלל. המוכר הופך להיות בעצם "הבנק הפרטי" של העסקה — מנסח חוזה הלוואה, גובה ריבית, ושומר על שעבוד עד לפירעון.
מתי מוכרים מסכימים לזה? לרוב כשהנכס ללא משכנתא פעילה (fully paid off), כשהמוכר בגיל פרישה ומחפש הכנסת ריבית שוטפת במקום תשלום חד-פעמי שיחויב במס רווח הון מלא, או כשהשוק קשה ואין קונה בנקאי מוכן. כ-6%–9% מעסקאות הנדל"ן הגמישות בשוק נסגרות במסלול הזה.
מה התנאים שאפשר לצפות להם?
ריבית 5%–8% לשנה, תקופה של 5 עד 20 שנה, ולעתים balloon payment בסוף — כלומר, יתרת הקרן משולמת בתשלום אחד בתום התקופה. עבור ישראלי שאין לו FICO אמריקאי, Seller Financing מחייב משא ומתן אנושי, לא בקשת אשראי. הכישורים הרלוונטיים הם הבנת ערך הנכס ויכולת בניית אמון עם המוכר — ולא ניקוד בנקאי.
LLC ו-EIN — מה נחוץ?
Seller Financing אפשרי כאדם פרטי, אבל מרבית עורכי הדין האמריקאים שעובדים עם ישראלים ממליצים לבצע את העסקה תחת LLC בעלת EIN (מספר זיהוי מס של הישות). הסיבות: הגנה על אחריות אישית, פישוט דיווח מס, ומניעת סיבוכים בירושה. בכל מקרה — חוזה Seller Financing חייב להיות מנוסח על ידי עורך דין נדל"ן בארה"ב. "טופס מהאינטרנט" אינו מחייב ואינו מגן.
Subject-To Financing — לקחת על עצמך משכנתא קיימת
Subject-To הוא מנגנון שבו הקונה רוכש את הנכס תחת תנאי המשכנתא הקיימת — לוקח על עצמו את התשלומים, אבל ההלוואה נשארת על שם המוכר בבנק. בניגוד ל-Seller Financing, כאן יש בנק בתמונה — רק שהמוכר עדיין הלווה הרשמי.
למה Subject-To חם במיוחד ב-2024–2026?
בגלל פערי ריבית היסטוריים. משכנתאות שנוצרו בין 2020 ל-2022 נושאות ריבית ממוצעת של 2.75%–3.5%. ריבית שוק ל-DSCR loan בתחילת 2026 עומדת על 7.5%–9.0% — פער של 4 עד 5 נקודות אחוז. המשמעות המספרית: על הלוואה של $200,000 לאורך שנה, ריבית של 3% עולה $6,000; ריבית של 8% עולה $16,000. חיסכון שנתי של $10,000 שמגיע ישירות לרווחיות. לאורך 10 שנים — $100,000 הפרש. זו הסיבה שמשקיעים מנוסים מחפשים Subject-To אקטיבית ב-2025–2026.
מה זה due-on-sale clause ולמה זה חשוב?
ה-due-on-sale clause הוא סעיף בהסכם המשכנתא שמאפשר לבנק לדרוש פירעון מלא ברגע שהנכס מחליף ידיים. Subject-To "מפר" אותו בתיאוריה — הנכס נמכר, אך המשכנתא נשארת. בפועל, בנקים נדירים שמפעילים את הסעיף כל עוד התשלומים מגיעים בזמן — כי עיקול על נכס משלם הוא הפסד, לא רווח. אבל "נדירים" לא שווה "לעולם לא". לא נכנסים ל-Subject-To בלי ייעוץ משפטי של עורך דין נדל"ן שמתמחה בסוג עסקה זה.
מה ההבדל בין Hard Money לבין Private Money?
שני המסלולים לא-בנקאיים ומהירים — אבל ההבדל ביניהם רלוונטי מאוד בפועל.
Hard Money הוא מלווה מוסדי למחצה — חברות ייעודיות (כמו Kiavi, Visio, Park Place Finance) שעושות זאת כעסק. יש להן תהליך underwriting סטנדרטי, הן בודקות ARV בצורה שיטתית, ולפעמים דורשות FICO מינימלי. ריבית: 10%–15% לשנה.
Private Money הוא הלוואה מאדם פרטי — שותף עסקי, ישראלי אחר שמשקיע בארה"ב, בן משפחה, משקיע שמחפש תשואה עדיפה על שוק ההון. ריבית 8%–12% לשנה, גמישות מלאה על תנאים ו-LTV, וללא בדיקת FICO כלל. לא מחכים על הגדר — מדברים ישירות עם אדם שמכיר אותך ומאמין בעסקה.
מתי להשתמש בכל אחד?
Hard Money מתאים כשהמלווה הפרטי עדיין לא זמין, כשרוצים תהליך מובנה עם הגנות ברורות לשני הצדדים, או כשה-ARV ברור מספיק שחברת Hard Money תאשר. Private Money מתאים כשכבר בנית רשת קשרים, כשרוצים גמישות מרבית על מבנה העסקה, או כשמוכנים להציע תשואה גבוהה יותר תמורת תנאים טובים יותר.
דגש חשוב: גם הלוואה מחבר קרוב חייבת לכלול promissory note מנוסח על ידי עורך דין. "הסכם בעל פה" בין חברים יוצר בעיות מס ומשפטיות לשני הצדדים — ה-IRS אינו מכיר בהלוואות בלי ריבית בין צדדים לא קשורים.
האם ישראלי ללא היסטוריית אשראי בארה"ב יכול לקבל הלוואה?
כן — ובמסלולים מסוימים, העדר אשראי אמריקאי כמעט לא רלוונטי. DSCR lenders לנון-ריזידנטים דורשים בדרך כלל FICO 680, אבל חלקם עובדים עם ITIN (מספר זיהוי מס אמריקאי ליחידים שאינם אזרחים) כתחליף. Hard Money ו-Private Money לא בודקים FICO כלל. Seller Financing תלוי לחלוטין במשא ומתן מול המוכר.
מסלול פרקטי לישראלי שמתחיל מאפס
חודש 1: פתח LLC בפלורידה או בטקסס (עלות $100–$150), קבל EIN מה-IRS (חינם, תהליך אונליין של כשבועיים), פתח חשבון בנק אמריקאי על שם ה-LLC. בנקים כמו Mercury או Relay פותחים חשבונות לחברות LLC גם לישראלים שאינם תושבים.
חודשים 1–2: בנה אשראי US בסיסי — כרטיס Secured Credit Card (פיקדון $500–$1,000 בצד) עם תשלומים עקביים. שישה חודשים של היסטוריה מקנים דירוג FICO ראשוני בטווח 650–700 — מספיק לחלק מ-DSCR lenders.
חודש 2–3: זהה שוק יעד. טמפה, אורלנדו, דאלאס, אוסטין — שווקים שבהם DSCR lenders פעילים ושוכרים מכסים החזרים. חשב DSCR פרה-אישור על נכסים שמתאימים לתקציב. צור קשר עם שני-שלושה DSCR lenders שעובדים עם נון-ריזידנטים לפני שמוצאים נכס ספציפי.
חודש 3: סגירה ראשונה. ששים עד תשעים יום מהחלטה לסגירה הוא ציר זמן מציאותי לחלוטין — לא שאפתני. המפתח הוא לא להמתין ל"אשראי מושלם" שיארח שנים לבנות, אלא לנצל את המסלולים שנבנו בדיוק בשביל מצב כמו שלך.
מקורות
- Visio Lending — DSCR Loan Underwriting Guidelines for Foreign Nationals (2025)
- BiggerPockets — The Complete Guide to Hard Money Lending and BRRRR Strategy (2025)
- National Association of Realtors — Alternative Financing in Residential Real Estate (2024)
שלב אחר שלב
הגדרת אסטרטגיית הכניסה
החליטו אם אתם מכוונים להחזקה ארוכת טווח (DSCR + Seller Financing), לפרויקט קצר (Hard Money + flip), או לאסטרטגיית BRRRR. הבחירה קובעת את כלי המימון המתאים.
בניית פרופיל מימון
אספו ITIN, דפי בנק של 6–12 חודשים, ואסמכתאות הכנסה. אם אין FICO אמריקאי, בחנו Private Money או Seller Financing כנתיב כניסה ראשון.
הערכת נכס ו-DSCR
חשבו את ה-DSCR הצפוי: שכירות חודשית חלקי PITIA. וודאו שהיחס עומד על 1.0 לפחות — 1.25 מעניק כרית ביטחון ומשפר את תנאי ההלוואה.
בחירת מבנה משפטי
השלמת ייעוץ עם עורך דין נדל"ן ורואה חשבון אמריקאי על LLC vs. שם פרטי — ובחירת מדינת ההתאגדות (פלורידה, דלוור, ווייומינג) לפי מטרות המס והגנת הנכסים.
חתימת הסכם המימון וסגירה
עם Hard Money ו-Private Money — חתמו על promissory note ו-deed of trust. ב-Subject-To — עורך דין מנסח הסכם נאמנות שמגן על שני הצדדים מפני due-on-sale.
רכישה, השכרה, ו-refi (BRRRR)
לאחר שיפוץ ו-stabilization, הגישו ל-DSCR refi ב-75% LTV. בטמפה — ARV של $275K–$290K מניב refi של כ-$206K שמאפשר חילוץ ההון המלא וכניסה לנכס הבא.
רשימת בדיקה
- פתחו ITIN ו-EINITIN נדרש להגשת מס; EIN נדרש לפתיחת LLC וחשבון עסקי. התחילו 3–4 חודשים לפני הרכישה הצפויה.
- השיגו דפי בנק של 6 חודשים לפחותרוב מלווי DSCR ידרשו ראיות להון עצמי ורזרבה — הכינו תדפיסים בתרגום מאושר לאנגלית.
- חשבו DSCR לפני הצעהוודאו ש-DSCR ≥ 1.25 (שכירות חלקי PITIA) לפני שאתם מגישים הצעה — מתחת ל-1.0 רוב המלווים יסרבו.
- בדקו due-on-sale בכל Subject-Toעיינו בהסכם ההלוואה המקורי עם עורך דין ובחנו אם המלווה הספציפי אכף את הסעיף בעבר.
- השוו לפחות 3 מלווי Hard Money / Private Moneyשיעורי 10%–15% ונקודות 1–3 משתנים משמעותית בין מלווים — קבלו term sheets בכתב והשוו עלות כוללת לפרויקט.
- פתחו LLC לפני הסגירהLLC מגנה על נכסים אישיים וחיונית לניכויי מס נכונים. התייעצו עם CPA אמריקאי על מבנה האחזקה האופטימלי.
- הכינו רזרבה תפעולית של 3–6 חודשיםלפני כל סגירה, ודאו שיש לכם רזרבה לתשלומי משכנתא, ביטוח ומסים — גם אם הנכס ריק.
תקציר
משקיעים ישראלים בנדל"ן אמריקאי יכולים לבחור בין חמש שיטות מימון עיקריות: DSCR loans (25% מקדמה, ריבית 7.5%–9.0%, הנכס מכסה את ההחזר), Hard Money לטווח קצר (10%–15%, 6–18 חודשים), Subject-To שמורישה ריביות של 2.75%–3.5% מהשנים 2020–2022, Seller Financing (5%–8%, עד 20 שנה), ו-Private Money Lending (8%–12%, ללא FICO). אסטרטגיית BRRRR בטמפה מדגימה כיצד ניתן לחלץ מלוא ההון הראשוני לאחר refi.
הצטרפו לקהילת המשקיעים
שאלו, שתפו והתעדכנו עם משקיעים ישראלים בנדל"ן אמריקאי.
הצטרפו לוואטסאפשאלות נפוצות
מה זה DSCR loan ואיך הוא שונה ממשכנתא רגילה?
DSCR loan (Debt Service Coverage Ratio) מאשר את ההלוואה לפי תזרים המזומנים של הנכס עצמו, לא לפי הכנסת הלווה. הבנק בודק שהשכירות תכסה לפחות 1.0–1.25 מההחזר החודשי. זה מאפשר לנון-ריזידנטים ולמשקיעים ישראלים ללא תלוש שכר אמריקאי לקבל הלוואה בתנאים מסחריים — בדרך כלל 25% מקדמה וריבית של 7.5%–9.0% ל-30 שנה בתחילת 2026.
האם ישראלי בלי היסטוריית אשראי בארה"ב יכול לקבל הלוואה לנדל"ן?
כן, אם כי עם אפשרויות מוגבלות יותר. DSCR loans מחייבים לרוב FICO, אך מלווים מסוימים מקבלים ITIN ו-credit report בינלאומי. Private Money Lending (8%–12%) ו-Seller Financing (5%–8%) אינם דורשים FICO כלל. Hard Money מסתמך על ערך הנכס ולא על פרופיל הלווה — כך שיש נתיב מימון גם בלי היסטוריית אשראי אמריקאית מבוססת.
מה זה Subject-To financing ומה הסיכון שבו?
Subject-To פירושו רכישת הנכס כשהמשכנתא הקיימת של המוכר נשארת בתוקף — הקונה משלם את התשלומים אך ההלוואה ממשיכה על שם המוכר. היתרון: אפשרות להוריש ריביות של 2.75%–3.5% מהשנים 2020–2022. הסיכון המרכזי: due-on-sale clause — המלווה רשאי לדרוש פירעון מיידי אם יגלה את העברת הבעלות, ולכן חשוב לעבוד עם עורך דין נדל"ן מנוסה בעסקאות מסוג זה.
מה ה-due-on-sale clause ולמה זה חשוב ב-Subject-To?
Due-on-sale הוא סעיף סטנדרטי בהלוואות אמריקאיות שמאפשר למלווה לדרוש פירעון מלא של יתרת המשכנתא ברגע שהנכס עובר בעלות. בעסקת Subject-To הבעלות עוברת אך ההלוואה לא — ולכן הסעיף עלול להיות מופעל. בפועל, מלווים רבים לא בודקים באופן פעיל, אך הסיכון קיים ויש להתחשב בו בתכנון הכניסה והיציאה מהעסקה.
כמה הון ראשוני צריך להשקיע בנדל"ן בפלורידה דרך DSCR?
בטמפה, פלורידה, שמחיר החציוני בה עומד על כ-$390,000 (מאי 2026), DSCR loan עם 25% מקדמה דורש כ-$97,500 הון ראשוני — בלי לחשב עלויות סגירה ורזרבה. בנכסים זולים יותר כמו בעסקאות BRRRR (רכישה מתחת לשוק), אפשר להיכנס עם פחות הון ולחלץ אותו בהמשך דרך refi.
מה ההבדל בין Hard Money לבין Private Money?
Hard Money מגיע ממלווים מקצועיים ומוסדיים, עם ריבית של 10%–15% ו-1–3 נקודות upfront, לתקופה של 6–18 חודשים — מתאים לפרויקטים קצרי טווח. Private Money הוא הלוואה פרטית ממשקיעים אחרים, עם ריבית של 8%–12% וגמישות מלאה על תנאים ו-LTV, ללא בדיקת FICO. Private Money מתאים יותר לבניית מערכת יחסים ארוכת טווח בין משקיעים.
איך עסקת BRRRR עובדת בפועל למשקיע ישראלי?
BRRRR = Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. בדוגמת טמפה: רוכשים נכס ב-$180K, משקיעים $40K בשיפוץ, מגיעים ל-ARV של $275K–$290K. לאחר מכן מבצעים DSCR refi ב-75% LTV על הערך החדש — מה שמניב הלוואה של כ-$206K, מחזיר את מלוא ההון הראשוני ומאפשר להשקיע מחדש בנכס הבא. השיטה דורשת ניהול קפדני של תקציב שיפוץ ולוחות זמנים.
האם Seller Financing מחייב LLC?
לא בהכרח, אך שימוש ב-LLC מומלץ מטעמי הגנת נכסים ופרדת אחריות. Seller Financing הוא הסכם ישיר בין מוכר לקונה ללא מעורבות בנק, עם ריבית ממוצעת של 5%–8% ותקופה של 5–20 שנה. מבחינה משפטית ניתן לבצע אותו הן על שם פרטי והן דרך LLC — עורך דין נדל"ן יכול לסייע במבנה האופטימלי בהתאם למטרות המשקיע.