דירה בברלין מניבה תשואה גולמית של 2.8%-3.5% בלבד, ולאחר מסים וניהול נותרים בסביבות 1.8%-2.2% נטו. לעומת זאת, נכסי unifamily בטמפה, פלורידה מציגים Cap Rate של 5.8%-7.2%, עם מחיר כניסה של $220,000-$280,000 בדאלאס ויוסטון. עבור משקיע ישראלי שמחפש תשואה אמיתית, הנתונים מצביעים בבירור על ארה"ב.
- תשואת השכירות נטו בברלין עומדת על 1.8%-2.2% בלבד — לאחר מסים ודמי ניהול, זו תשואה שמדינת אג"ח מתחרה בה
- מס העברת נדל"ן בברלין (Grunderwerbsteuer) עומד על 6% משווי העסקה — הגבוה ביותר בגרמניה, ומגדיל משמעותית את עלות הכניסה
- פינוי שוכר בגרמניה לוקח בממוצע 12-18 חודש כולל ערעורים; בפלורידה ההליך התקין נמשך 30-45 יום
- Cap Rate של 5.8%-7.2% בשוק טמפה MSA ושכר דירה חציוני של ~$1,950 לחודש הופכים את פלורידה לאלטרנטיבה כמותית לברלין
- ישראלים יכולים לקבל DSCR loan בארה"ב ב-2025 בריבית 7.0%-8.5% עם מקדמה של 25%-30%, גם ללא היסטוריית אשראי אמריקאית
נתוני שוק עיקריים
- תשואת שכירות גולמית בברלין
- 2.8%–3.5%
- נטו לאחר מסים וניהול: ~1.8%–2.2%
- Cap Rate — טמפה, פלורידה (unifamily)
- 5.8%–7.2%
- 2025, Tampa MSA
- שכר דירה חציוני — טמפה, פלורידה
- $1,950/חודש
- Q4 2025
- מחיר כניסה — דאלאס/יוסטון, טקסס
- $220,000–$280,000
- ממוצע שוק נכסי השקעה
- מס העברת נדל"ן בברלין (Grunderwerbsteuer)
- 6%
- הגבוה ביותר בגרמניה
- ריבית DSCR loan לזרים בארה"ב
- 7.0%–8.5%
- מקדמה מינימלית 25%–30%, ללא אשראי אמריקאי (2025)
למה ישראלים חושבים על ברלין? הנקודה שכולם מתחילים ממנה
ברלין נשמעת הגיונית על הנייר: עיר אירופאית, קרובה יחסית, מחירי כניסה נמוכים מתל-אביב, ותדמית של מרכז טכנולוגי צומח. עבור ישראלי שמחפש דירה להשקעה בחול אבל לא רוצה לטוס לצד השני של כדור הארץ, ברלין מרגישה כמו פשרה נוחה — אירופה מוכרת, שוק מפוקח, מדינה יציבה.
הבעיה מתחילה כשמסתכלים על הנתונים. תשואת שכירות גולמית ממוצעת בברלין עומדת על 2.8%-3.5% — ואחרי שמנכים מסים גרמניים (שנעים בין 25% ל-45% על הכנסת שכירות, תלוי בהכנסה הכוללת), דמי ניהול של חברה מקומית (6%-8% מהכנסת השכירות), ועלויות תחזוקה שנתיות, מגיעים לתשואה נטו של בערך 1.8%-2.2% בשנה. זה לא טעות חישובית — זה המצב האמיתי בשוק הנדל"ן הגרמני כפי שהוא מתנהל היום.
השאלה שצריך לשאול היא: בשביל מה לנעול מאות אלפי יורו בנכס שמניב פחות מפיקדון בנקאי סולידי? ומה קורה אם שוכר מפסיק לשלם — מחר, בעוד שנה? הדימוי של ברלין כ"הזדמנות" נשאב מעשור שעבר, כשמחירים הכפילו את עצמם בין 2010 ל-2020. אבל שנת 2025 היא לא 2015 — שוק הנדל"ן הגרמני עבר תיקון מחירים, הריביות עלו בחדות, וסביבת המימון השתנתה. המיתוס של "ברלין תמיד עולה" כבר פחות אמין, ועסקאות שנסגרו ב-2021 בתמחור אגרסיבי כבר רושמות הפסד נומינלי ב-2025.
מה ברלין לא מספרת לך — המבנה שמאחורי המספרים
Cap Rate — יחס ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו) לעומת מחיר הנכס — הוא הכלי הבסיסי לבחינת כדאיות השקעה. בברלין, Cap Rate ממוצע נע בין 2% ל-3%. בפלורידה הוא עומד על 5.8%-7.2%. ההפרש הזה הוא לא פרט קטן — הוא ההבדל בין Cash Flow שלילי לחיובי, בין נכס שמממן את עצמו לנכס שמחסיר כסף מהכיס מדי חודש.
אבל התשואה הנמוכה היא רק ההתחלה. החוק הגרמני (Kündigungsschutz) מגן על שוכרים בצורה חריפה מאוד. בפועל, תהליך פינוי שוכר ממוצע בגרמניה לוקח 12-18 חודש, כולל הגשת תביעה לבית משפט, הליכי ערעור, ולעיתים פיצוי שבית המשפט מורה לשלם לשוכר כדי שיסכים לעזוב. בפלורידה, אותו הליך בנסיבות רגילות — שוכר שלא שילם שכר דירה — נמשך 30-45 יום בלבד. למשקיע זר שמנסה לנהל נכס מרחוק, ההבדל הזה הוא לא אקדמי — הוא אובדן הכנסה של שנה שלמה, בזמן שהמשכנתא ממשיכה לרוץ.
לזה מוסיפים את מס העברת הנדל"ן הגרמני, ה-Grunderwerbsteuer, שעומד בברלין על 6% משווי העסקה — הגבוה ביותר בגרמניה, מדינה שכבר ידועה בעלויות כניסה גבוהות. מעבר לכך: שכר טרחת נוטריון חובה (כ-1.5%), עמלת מתווך (עד 3.57%), ועלויות רישום. בסך הכל, עסקה בברלין עולה כ-11%-12% מעבר למחיר הנכס עצמו. בארה"ב, עלויות סגירה כוללות נעות בין 2%-3%.
דוגמה מחשבון מלא: משקיע שקנה דירה בברלין ב-300,000 אירו שילם בפועל כ-334,000 אירו עם כל העלויות. בתשואה גולמית של 3%, הנכס מכניס 9,000 אירו לשנה. מנכים ניהול (7% = 630 אירו), תחזוקה (1% מהנכס = 3,000 אירו), ביטוח (כ-600 אירו), ומס הכנסה גרמני על הכנסת השכירות (נניח 30% ← 2,700 אירו) — ונשארים עם פחות מ-2,000 אירו רווח נקי לשנה על השקעה של 334,000 אירו. תשואה נטו אמיתית: מתחת ל-0.6%. אלה לא מספרי מקצה — זה תרחיש ממוצע.
קפריסין ויוון — החלופות הפופולריות בקרב ישראלים
דירה להשקעה בקפריסין הפכה לאפשרות פופולרית בקרב ישראלים, בעיקר בזכות הקרבה הגאוגרפית, האנגלית כשפה עסקית שלטת, ומחירי כניסה נגישים יחסית לאירופה המערבית. אבל המצב ב-2025 שונה ממה שהיה: ויזת הזהב הקפריסאית בוטלה ב-2020, ואיתה חלק גדול מהמשיכה למשקיעים שחיפשו מעמד תושב כסף. מה שנשאר הוא שוק קטן יחסית, נזיל פחות ממה שנראה על הנייר, ותלוי במידה רבה בתיירות אירופאית.
תשואות גולמיות בקפריסין נעות בין 4%-5%, אבל הן מסתמכות בחלק גדול על השכרה קצרת-מועד בעונת הקיץ — יוני עד ספטמבר. בחורף, נכס בלימסול או בפאפוס עומד ריק לעיתים חודשים שלמים, ומשנה את חישוב התשואה השנתית בצורה דרמטית. מי שמחשב תשואה שנתית על בסיס חודשי חוזר בקיץ — עושה טעות קריטית.
דירה להשקעה ביוון מספקת מחירי כניסה נמוכים יותר מקפריסין — באתונה מדברים על 1,800-2,500 אירו למ"ר בממוצע — ותוכנית ויזת הזהב היוונית עדיין פעילה ב-2025, עם סף כניסה של 250,000 אירו בחלק מהאזורים. אבל מי שניסה לנהל נכס ביוון מרחוק מכיר את המציאות: שפה שאינה נגישה לרוב הישראלים, בירוקרטיה שיכולה לעכב רישום נכס חודשים, ומציאת Property Management מקצועי שניתן לסמוך עליו — זה אתגר שיכול לאכול את כל יתרון התשואה לאורך שנה שלמה.
ארבעת הפרמטרים שחייבים לשקול כשמשווים יעדי השקעה הם: עלות כניסה אמיתית (כולל מסים ועלויות), תשואה נטו (לאחר ניהול, מסים, ריקנות), נזילות ביציאה (כמה קל למכור בעוד 5 שנים?), והגנה משפטית (מה קורה אם השוכר מפסיק לשלם?). ביוון ובקפריסין, שלושה מתוך ארבעה פרמטרים — בעייתיים.
דירה להשקעה בארה"ב — הנתונים מול שאר האפשרויות
האם משתלם לקנות דירה להשקעה בארה"ב? בהשוואה לברלין, קפריסין ויוון — כן, משמעותית. אבל ההבדל הוא לא רק בתשואה; הוא במבנה המשפטי שמוצע למשקיע הזר.
מחיר כניסה ממוצע לנכס להשקעה בדאלאס או יוסטון עומד על $220,000-$280,000 — כולל עלויות הסגירה האמריקאיות הנמוכות (2%-3%). בטמפה, פלורידה, שכר דירה חציוני מגיע לכ-$1,950 לחודש (Q4 2025) — כלומר $23,400 לשנה ברוטו. בשוק שבו Cap Rate נע בין 5.8% ל-7.2%, נכס ב-$280,000 מניב NOI שנתי של כ-$16,000-$20,000 לפני מימון. זו תשואה שפשוט לא קיימת בשוק הגרמני, ובוודאי לא בקפריסין בעונת החורף.
היתרון המבני הגדול ביותר של ארה"ב הוא LLC — חברה בערבון מוגבל שמאפשרת להחזיק נכס תחתה, ומפרידה בין החבות האישית של המשקיע לבין הנכס. משקיע ישראלי שמחזיק דירה להשכרה בברלין — אחראי אישית לכל תביעה: פציעה בדירה, נזק לצד שלישי, כל סכסוך עם השוכר. בארה"ב, ה-LLC בולעת את הסיכון המשפטי. זה לא פרט טכני; זה ההבדל בין שינה רגועה לחרדה מתמדת כשבאה הודעת ווטסאפ מחברת הניהול.
יתרון נוסף שאין לו מקבילה אירופאית: 1031 Exchange — מנגנון שמאפשר לדחות תשלום מס רווחי הון בעת מכירת נכס, בתנאי שמשקיעים את הרווח בנכס חלופי תוך 180 יום. משקיע שקנה ב-$250,000 ומוכר ב-$380,000 — לא חייב מס מיידי אם הוא מגלגל את הרווח לנכס הבא. ביוון ובגרמניה, מס רווחי הון נגבה מיד.
כמה עולה דירה להשקעה בטקסס ומה התשואה הצפויה
טקסס מציעה נקודת כניסה מהנמוכות בשוק האמריקאי הגדול. בדאלאס וביוסטון, $220,000-$280,000 מספיקים לנכס של 3 חדרים בשכונה עם ביקוש שכירות יציב, לרוב בקרבת צירי תחבורה מרכזיים ואזורי תעסוקה. מחיר הנכס נמוך; תשואה גולמית גבוהה יחסית; ואין מס הכנסה מדינתי בטקסס — עובדה שמשפרת את ה-Cash Flow הנטו של כל נכס.
מה השלבים בפועל לישראלי שרוצה לרכוש נכס בארה"ב?
- פתיחת LLC: תהליך מקוון, עולה כ-$100-$300 תלוי במדינה. רוב המשקיעים מקימים אותה בדלאוור (יתרון משפטי) או ישירות בטקסס/פלורידה לפשטות
- ITIN: מספר זיהוי מס לזרים — מוגש דרך רואה חשבון אמריקאי, לוקח 6-10 שבועות. דרוש לפתיחת חשבון בנק ולהגשת דו"ח מס
- חשבון בנק עסקי: נפתח על שם ה-LLC, לרוב דרך בנק קהילתי מקומי שרגיל לעבוד עם משקיעים זרים
- הלוואת DSCR: מימון ייעודי לנכסי השקעה שמבוסס על הכנסת הנכס, לא על תלושי שכר ישראליים
- ניהול מרוחק: חברת Property Management, עלות 8%-12% מההכנסה השנתית — הכרחי, לא אופציה
DSCR loan (Debt Service Coverage Ratio) הוא הכלי שפותח את השוק האמריקאי למשקיע ישראלי שאין לו היסטוריית אשראי אמריקאית. המלווה בוחן את יחס ההכנסה הצפויה של הנכס ביחס להחזר ההלוואה החודשי — לא את הכנסתו האישית של הלווה. הריבית ב-2025 עומדת על 7.0%-8.5%, עם מקדמה מינימלית של 25%-30%. כן, הריבית גבוהה — אבל עם Cap Rate של 6%-7%, משקיע שמכניס 30% מקדמה עדיין רואה Cash Flow חיובי חודשי לאחר ניכוי ההלוואה, הניהול, הביטוח והמסים.
פלורידה או טקסס — איפה כדאי יותר למשקיע ישראלי ב-2025
שתי המדינות נחשבות ל"ידידותיות" למשקיעים: אין מס הכנסה מדינתי, חוקי שוכרים מאוזנים יחסית (בניגוד גמור לגרמניה), ושוק שכירות נזיל עם ביקוש יציב.
פלורידה מתאימה למי שמחפש:
- שוק שכירות קצרת-מועד (Airbnb, VRBO) עם ביקוש תיירותי גבוה — אורלנדו, מיאמי, פורט לודרדייל
- צמיחת אוכלוסין חזקה שממשיכה למשוך שוכרים חדשים (טמפה, ג'קסונוויל, אורלנדו)
- Cap Rate גבוה יחסית — 5.8%-7.2% בטמפה MSA ב-2025
- שכר דירה חציוני של ~$1,950 לחודש בטמפה — שוק שמגלגל הכנסה גולמית ממשית
טקסס מתאימה למי שמחפש:
- מחיר כניסה נמוך יותר ($220,000 לעומת $280,000+ בפלורידה בממוצע)
- שכירות ארוכת-טווח יציבה עם שוכרים ממגזר הטכנולוגיה, האנרגיה והבריאות — בסיס דיירים יציב יותר מתיירות
- עלויות תחזוקה נמוכות יותר בממוצע בזכות אקלים יבש יותר ועלויות עבודה
- פיזור גאוגרפי טבעי בין ארבעה מרכזים עירוניים גדולים: דאלאס, יוסטון, סן-אנטוניו, אוסטין
לרוב המשקיעים הישראלים שמחפשים שכירות ארוכת-טווח ללא מורכבות תפעולית, טקסס מנצחת בקלות הניהול. פלורידה עדיפה אם Short-Term Rental הוא חלק מהמשמעות של ה"השקעה" — תוך בדיקה שהרגולציה המקומית של אותה עיר מאפשרת זאת.
דירה להשקעה ברחובות לעומת ארה"ב — הפרדוקס הישראלי
הרבה ישראלים שוקלים ברלין ואמסטרדם — אבל לא שואלים מה היה קורה אם היו משקיעים את אותו ההון בישראל. ממוצע מחיר דירה ברחובות עומד על כ-2.3 מיליון ₪ (Q3 2025), עם תשואת שכירות גולמית של ~2.4%. אחרי ארנונה, ועד בית, ביטוחים ותחזוקה — מגיעים לתשואה נטו דומה לברלין: בערך 1.8%-2.2%.
כעת ניקח הון עצמי של ₪700,000 (כ-$185,000) ונשים אותו בכל החלופות:
- ברחובות: ₪700,000 מכסים 30% מקדמה על נכס של ~2.3 מיליון ₪. ריבית משכנתא ישראלית (2025) תחסוך מרווח נטו מינימלי — Cash Flow כמעט אפסי, תוך חשיפה לשוק שמחיריו כבר מתוחים
- בברלין: ₪700,000 (כ-175,000 אירו) מאפשרים כניסה לנכס של ~400,000 אירו עם מימון. תשואה נטו 1.8%-2.2%, חוקי שוכרים לא לטובתך, ועלויות כניסה של 11%-12% שנבלעות מההון
- בטקסס: עם $185,000 שמים 30% מקדמה על נכס של $600,000 (או 25% על נכס של $740,000), מממנים את השאר ב-DSCR Loan, ובאזורים הנכונים בדאלאס — מגיעים ל-Cash Flow חיובי אחרי ניכוי כל ההוצאות
הפרדוקס הישראלי הוא שאנשים בוחרים ברלין בגלל שהיא "קרובה" ו"מוכרת" — אבל ברמה הרגולטורית, גרמניה אינה ידידותית כלל למשקיע לא-תושב. ארה"ב, לעומתה, בנתה את כל מנגנון ה-DSCR, ה-LLC והמימון לזרים בדיוק כדי למשוך הון בינלאומי — כולל משקיעים ישראלים.
שאלות שישראלים שואלים לפני שמחליטים
האם אפשר לקחת משכנתא בארה"ב כישראלי ללא אשראי אמריקאי? כן — דרך DSCR loan. המלווה בודק את הכנסת הנכס הצפויה, לא את ציון האשראי האישי. ריבית 7.0%-8.5% עם מקדמה מינימלית 25%-30% — זו הדרך המרכזית שבה משקיעים זרים מממנים נכסים אמריקאים ב-2025.
מה היתרון של ארה"ב על פני יוון וקפריסין? שלושה דברים שאין להם מקבילה אירופאית: LLC להגנה אישית מלאה, DSCR loan לגישה למינוף ללא אשראי מקומי, ו-1031 Exchange לדחיית מס רווחי הון. ביוון ובקפריסין, המשקיע חשוף משפטית ונדרש להון עצמי גבוה יותר — ללא הכלים שמגנים עליו בדרך.
מה הסיכונים שחייבים לדעת? שלושה עיקריים:
- סיכון שער חליפין: שקל-דולר תנודתי. תשואה של 6.5% בדולרים יכולה לרדת ל-4% בשקלים אם הדולר נחלש בשנה נתונה — ולעלות ל-9% אם הדולר מתחזק
- ריבית DSCR: 7.0%-8.5% היא ריבית גבוהה מהממוצע ההיסטורי — Cap Rate של הנכס חייב לעמוד בפניה בנוחות. נכס עם Cap Rate 5% ומימון ב-8% הוא Cash Flow שלילי; נכס עם Cap Rate 7% ומימון ב-8% מחייב בדיקה מדוקדקת לפי מחיר הרכישה הספציפי
- ניהול מרוחק: Property Management שעולה 8%-12% מההכנסה השנתית הוא הכרחי, לא אופציה. משקיע שמנסה לנהל לבד מרחוק — מגלה את זה בדרך הקשה, לרוב אחרי שוכר בעייתי ראשון שמותיר נזק וחשבון תיקונים שמוחק חצי שנת הכנסה
מי שרוצה להמשיך ולחקור את הנושא לעומק מוזמן לעבור למדריך המלא לרכישת נכס בארה"ב כישראלי — שלב אחר שלב, מ-LLC ועד DSCR ועד ניהול שוטף.
מקורות
- Global Property Guide – Berlin Rental Yields 2025
- Zillow Research – Tampa MSA Rental Market Q4 2025
- German Federal Ministry of Finance – Grunderwerbsteuer Rates 2025
תקציר
דירה בברלין מניבה תשואה גולמית של 2.8%-3.5% (נטו: 1.8%-2.2%), עם מס העברה של 6% ותהליכי פינוי שוכר של 12-18 חודש. לעומת זאת, נכסי unifamily בטמפה, פלורידה מציגים Cap Rate של 5.8%-7.2%, שכר דירה חציוני של $1,950 לחודש (Q4 2025), ומחיר כניסה של $220,000-$280,000 בדאלאס/יוסטון. ישראלים יכולים לממן רכישה דרך DSCR loan ב-7.0%-8.5% עם מקדמה 25%-30%, ללא אשראי אמריקאי.
הצטרפו לקהילת המשקיעים
שאלו, שתפו והתעדכנו עם משקיעים ישראלים בנדל"ן אמריקאי.
הצטרפו לוואטסאפשאלות נפוצות
האם כדאי לקנות דירה בברלין להשקעה ב-2025?
הנתונים מציגים תמונה מאתגרת: תשואה גולמית של 2.8%-3.5% בברלין מתכווצת לכ-1.8%-2.2% נטו לאחר מסים ועלויות ניהול. בנוסף, מס העברת הנדל"ן בברלין עומד על 6% — הגבוה בגרמניה — מה שמעלה משמעותית את נקודת האיזון. לא מדובר בהשקעה שמייצרת תזרים חיובי בשלב מוקדם.
מה ההבדל בין השקעת נדל"ן בגרמניה לבין ארה"ב עבור ישראלי?
ההבדל המרכזי הוא בתשואה ובשליטה: בגרמניה תשואה גולמית של 2.8%-3.5% ומנגנוני הגנה חזקים לשוכרים (פינוי ממוצע 12-18 חודש). בארה"ב, Cap Rate של 5.8%-7.2% בשווקים כמו טמפה, מחיר כניסה של $220,000-$280,000 בטקסס, ופינוי בהליך תקין תוך 30-45 יום בפלורידה — מציירים פרופיל תזרים שונה לחלוטין.
כמה עולה דירה להשקעה בטקסס ומה התשואה הצפויה?
מחיר כניסה ממוצע לדירת השקעה בדאלאס וביוסטון עומד על $220,000-$280,000. שוק פלורידה (Tampa MSA) מציג Cap Rate של 5.8%-7.2% על נכסי unifamily ב-2025, כאשר שכר הדירה החציוני בטמפה עמד על כ-$1,950 לחודש ב-Q4 2025. אלו נתוני שוק; תוצאות בפועל תלויות בנכס הספציפי ובניהולו.
האם אפשר לקחת משכנתא בארה"ב כישראלי ללא אשראי אמריקאי?
כן — DSCR loan (הלוואה שמבוססת על תזרים הנכס ולא על הכנסת הלווה) זמינה לזרים ב-2025 בריבית של 7.0%-8.5%, עם מקדמה מינימלית של 25%-30%. ההלוואה לא דורשת היסטוריית אשראי אמריקאית — ההכשרה מתבססת על הכנסות השכירות הצפויות מהנכס עצמו.
פלורידה או טקסס — איפה כדאי יותר למשקיע ישראלי ב-2025?
שתי המדינות מציעות מחירי כניסה של $220,000-$280,000 ותשואות מעל ממוצע ברלין, אך בפרופיל שונה. פלורידה (Tampa MSA) מציגה Cap Rate של 5.8%-7.2% ושכר דירה חציוני של $1,950 עם ביקוש שכירות גבוה מאוכלוסייה מהגרת. טקסס (דאלאס/יוסטון) מציעה שוק גדול יותר עם פוטנציאל צמיחה ארוך טווח. הבחירה תלויה באסטרטגיה — תזרים מיידי מול פוטנציאל הערכה.
מה היתרון של ארה"ב על פני יוון וקפריסין להשקעת נדל"ן?
ארה"ב מציעה שוק נזיל, מנגנוני גבייה מהירים יחסית (30-45 יום לפינוי בפלורידה), מימון נגיש לזרים דרך DSCR loans, ותשואות Cap Rate של 5.8%-7.2% שעוקפות את מה שנמדד ברוב שווקי דרום אירופה. בנוסף, שוק האמצע האמריקאי עמיד יחסית למיתוניות — לא נכס יוקרה חד-שוכר שתלוי בתיירות עונתית.
האם דירה להשקעה בקפריסין עדיין משתלמת אחרי ביטול ויזת הזהב?
ביטול תוכנית ויזת הזהב הקפריסאית ב-2020 פגע בביקוש ממשקיעים זרים, ובעיקר שחק את הרציונל הראשי לרכישה — אשרת שהייה. לעומת ארה"ב, קפריסין מציגה שוק צר, נזילות נמוכה, ותשואות שכירות שנמדדות פחות שקוף. ה-DSCR loan האמריקאי, בריבית 7.0%-8.5% ומקדמה 25%-30%, מאפשר כניסה למשקיע ישראלי ללא תלות בתוכניות שהייה.
איך ישראלי קונה נכס להשקעה בארה"ב — מה השלבים בפועל?
בשלב ראשון: בחירת שוק וסוג נכס (unifamily/multifamily) ופניה למתווך מקומי המנוסה בעסקאות זרים. בשלב שני: הגשת בקשה ל-DSCR loan — ריבית 7.0%-8.5%, מקדמה 25%-30%, ללא צורך באשראי אמריקאי. בשלב שלישי: Due Diligence — בדיקת נכס, ביטוח, הסכם ניהול נכסים. העסקה נסגרת דרך חברת Title אמריקאית שמגנה על הרוכש.