לנכס להשקעה חד-משפחתי בפלורידה תצטרכו לפחות 15% הון עצמי (Conventional) — אך כמשקיע ישראלי ללא היסטוריית אשראי אמריקאית, הלוואת Foreign National דורשת בדרך כלל 30%-35%. הלוואת DSCR היא הדרך הנפוצה: down payment של 20%-25% ו-DSCR מינימלי של 1.0–1.25. אל תשכחו לתקצב עלויות סגירה של 2%-5% מעל ההון העצמי.
- Fannie Mae דורשת מינימום 15% הון עצמי לנכס להשקעה חד-משפחתי ו-25% ל-2-4 יחידות בהלוואה קונבנציונלית
- משקיעים ישראלים ללא אשראי אמריקאי בדרך כלל עובדים עם הלוואת Foreign National שדורשת 30%-35% הון עצמי
- הלוואת DSCR מתאפשרת כשההכנסה מהשכירות מכסה את תשלומי המשכנתא (DSCR ≥ 1.0–1.25) ומצריכה 20%-25% down payment
- עלויות סגירה בפלורידה נעות בין 2%-5% ממחיר הרכישה — על נכס של $400K מדובר ב-$8,000–$20,000 נוספים מחוץ להון העצמי
- Cash-out refinance מנכס קיים מאפשר למשוך עד 75% LTV כמזומן ולממן רכישת נכס נוסף — מנוף ההון האמיתי של משקיעים מנוסים
נתוני שוק עיקריים
- הון עצמי מינימלי — Conventional חד-משפחתי
- 15%
- לפי Fannie Mae; נכס להשקעה בלבד
- הון עצמי מינימלי — Conventional 2-4 יחידות
- 25%
- לפי Fannie Mae
- הון עצמי — הלוואת Foreign National
- 30%-35%
- רלוונטי למרבית המשקיעים הישראלים
- ריבית משכנתא 30 שנה — נכס להשקעה
- 7.1%-7.4%
- יוני 2026; כ-0.5-0.75 נק' מעל משכנתא מגורים
- עלויות סגירה בפלורידה
- 2%-5%
- על נכס $400K = $8,000–$20,000 נוספים
- מקסימום LTV ב-Cash-out Refinance
- 75% LTV
- ניתן למשוך הון עצמי ממנף כמזומן לנכס הבא
מה זה הון עצמי במשכנתא להשקעה בנדל"ן בפלורידה?
הון עצמי (Equity) במשכנתא הוא פשוט: מחיר הנכס פחות סכום ההלוואה שלקחת. אם קנית נכס ב-$400,000 והלוואה שלך היא $300,000 — הון עצמי משכנתא שלך הוא $100,000, כלומר 25% מהשווי. זה המספר שהבנק בוחן לפני שהוא מחליט אם לאשר את העסקה בכלל, ואיזה ריבית הוא מציע.
הנקודה שמפתיעה ישראלים רבים היא עד כמה שונה הלוגיקה מישראל. בישראל רגילים לחשוב על "הון עצמי" כ-25-30% כנורמה סבירה לדירת מגורים ראשונה. בארה"ב, עבור בית מגורים ראשוני — FHA מאפשר אפילו 3.5%, ו-Conventional 97 מאפשר 3% לזכאים. אבל ברגע שמדובר בנכס להשקעה, הדרישות קופצות קטגורית. הבנקים האמריקאיים רואים נכס להשקעה כסיכון גבוה יותר מנכס מגורים, כי הנחת הבסיס היא שמשקיע שנקלע לקשיים יפסיק לשלם על ההשקעה לפני שיפסיק לשלם על הבית שבו הוא גר עם משפחתו.
לכן Fannie Mae קבעה: down payment מינימלי של 15% לנכס להשקעה חד-משפחתי (Single-Family), ו-25% לנכס עם 2 עד 4 יחידות דיור — תחת הלוואה Conventional רגילה. ה-LTV (Loan to Value, יחס הלוואה לשווי) המקסימלי הוא בהתאם 85% לחד-משפחתי ו-75% למולטי-פמילי קטן. בפועל, כמעט אף מלווה לא יאשר 85% LTV לישראלי ללא היסטוריית אשראי אמריקאית — 20-25% הוא הרצפה הריאלית. כל אחוז שיורד מהון עצמי נמוך יותר משמעו תשלום חודשי גבוה יותר, סיכון תזרימי גבוה יותר, ותנאים קשים יותר מהמלווה.
כמה הון עצמי צריך ישראלי לקנות נכס להשקעה בפלורידה?
ישראלי שרוצה לרכוש נכס להשקעה בפלורידה צריך לתכנן על 25-35% הון עצמי — תלוי בסוג ההלוואה ובסטטוס שלו כלפי המערכת הבנקאית האמריקאית. חציון מחיר בית בפלורידה ב-2025 עמד על כ-$410,000. בואו נעשה את החישוב בפועל על נכס ב-$410,000:
- Conventional Loan (Single-Family, להשקעה): 20-25% down = $82,000–$102,500
- DSCR Loan (הפתרון הנפוץ ביותר בקרב ישראלים): 20-25% down = $82,000–$102,500
- Foreign National Loan (ישראלי ללא ITIN / היסטוריית אשראי אמריקאית): 30-35% down = $123,000–$143,500
ואל תשכח: עלויות הסגירה (Closing Costs) עומדות על 2%-5% ממחיר הרכישה — עוד $8,200 עד $20,500 מעל ה-down payment, לא במקומו. זה אומר שישראלי שמגיע עם Foreign National Loan על נכס במחיר חציוני בפלורידה צריך להביא בין $131,200 ל-$164,000 מהכיס לפני שמדברים על קרן עתודה לתיקונים ופנויות.
הטעות שחוזרת שוב ושוב: משקיעים ישראלים מגיעים עם $80,000 ומאמינים שזה מספיק לנכס ב-$400,000 בפלורידה. על נייר זה 20% — מספיק לאמריקאי עם FICO מעל 720 שלוקח Conventional Loan. לישראלי שמגיע ללא קשרי בנקאות מקומיים, ה-$80,000 מכסים בקושי את ה-down payment של Foreign National Loan על נכס ב-$240,000 — שהוא מחיר שקשה למצוא ב-2025 באזורים שמניבים שכירות ראויה בפלורידה.
מה ההבדל בין down payment על בית מגורים לבין נכס להשקעה בארה"ב?
ההבדל הוא עניין של קטגוריה שלמה, לא רק של אחוזים. Down Payment על בית מגורים ראשוני בארה"ב יכול להיות 3% (Conventional 97), 3.5% (FHA) — ולעיתים 0% (VA/USDA). הבנקים האמריקאיים מסבסדים באופן מכוון את רכישת הדיור הראשוני, כי בעלי בתים יציבים הם אינטרס לאומי מוסכם.
נכס להשקעה פועל בלוגיקה שונה לחלוטין. אין כאן הטבות FHA, אין VA, אין USDA. כל ההלוואות להשקעה הן ברמה Conventional ומעלה, ומינימום 15-25% הוא הרצפה — לא ממוצע. הבנק מניח שברגע שהנכס לא מניב, המשקיע עשוי לבחור לעצור תשלומים — ולכן ה-down payment הגבוה הוא כרית הגנה של המלווה.
גם הריבית שונה באופן מהותי. ריבית משכנתא ל-30 שנה לנכס להשקעה עמדה ביוני 2026 על כ-7.1%–7.4% — כ-0.5 עד 0.75 נקודות אחוז מעל ריבית משכנתא למגורים. ההפרש נשמע קטן, אבל על הלוואה של $300,000 ל-30 שנה הוא מצטבר לאלפי דולרים בשנה: ריבית של 7.15% על $300,000 עולה כ-$2,025/חודש בקרן וריבית; ריבית של 6.5% (משכנתא מגורים טיפוסית) על אותה הלוואה עולה כ-$1,896/חודש — הפרש של $129/חודש, כלומר $46,440 לאורך 30 שנה.
בשורה התחתונה: ה-down payment על בית מגורים הוא כלי של מדיניות חברתית שנועד לאפשר גישה; ה-down payment על נכס להשקעה הוא כלי לניהול סיכוני המלווה. אף מדיניות ציבורית לא תסבסד את ההשקעה שלך.
האם אפשר לקנות נכס בטקסס עם פחות מ-20% הון עצמי?
מבחינה טכנית — כן, אבל רק בנסיבות מאוד ספציפיות. חציון מחיר בית בטקסס ב-2025 עמד על כ-$300,000 — נמוך יותר מפלורידה, מה שמצמצם את הסכום המוחלט הנדרש.
עבור נכס להשקעה חד-משפחתי, Fannie Mae מאפשרת מינימום 15% down. על $300,000 זה $45,000 — אבל בפועל, מלווים המתמחים ב-Foreign National Loan לישראלים בדרך כלל לא יסכימו ל-15%. הם ידרשו 25-30%, כי הסיכון לתיק ההלוואות שלהם גבוה יותר כשהלווה אינו אזרח ואין לו היסטוריית אשראי אמריקאית. ה-15% על נייר — 30% בפועל.
יש אפשרות נוספת: Portfolio Loan, שבה הבנק מחזיק את ההלוואה בספרים שלו במקום למכור אותה ל-Fannie Mae. בהלוואות כאלה התנאים גמישים לפעמים — 15-20% — אך הריבית בדרך כלל גבוהה יותר מהשוק, ולעיתים קרובות לטווח קצר יותר (5-7 שנים עם Balloon Payment).
והנה המספר שמשנה את כל החישוב בטקסס: ארנונה ממוצעת שם עומדת על כ-1.60% משווי הנכס בשנה — לעומת 0.89% בפלורידה. על נכס ב-$300,000 זה $4,800 בשנה, כלומר $400 בחודש יוצאים ישירות מהתזרים רק לארנונה, לפני כל הוצאה אחרת. ביחד עם ריבית של ~7.2% על $255,000 (85% מ-$300,000), התשלום החודשי הכולל של קרן, ריבית, ארנונה וביטוח בסיסי מגיע לכ-$2,570 — שכירות חציונית בדאלאס עומדת על $1,650 לדירת 2 חדרות. כלומר, מינוף של 85% LTV בטקסס מייצר תזרים שלילי של כ-$920 בחודש מהיום הראשון — לפני ניהול, תחזוקה ופנויות.
מה זה DSCR ואיך הוא קובע את גובה ההון העצמי הנדרש?
DSCR — Debt Service Coverage Ratio, יחס כיסוי שירות החוב — הוא אחד המושגים המרכזיים שמלווי נדל"ן להשקעה משתמשים בהם, ובדיוק לכן כדאי להבין אותו לעומק עם מספרים אמיתיים.
החישוב: DSCR = NOI שנתי ÷ שירות החוב השנתי. NOI (Net Operating Income) הוא הכנסות השכירות פחות כל הוצאות תפעול — ארנונה, ביטוח, ניהול, תחזוקה — לפני תשלומי המשכנתא. שירות החוב הוא סך תשלומי הקרן והריבית בשנה.
מלווי DSCR דורשים בדרך כלל DSCR מינימלי של 1.0 עד 1.25, ו-down payment של 20-25%. DSCR של 1.0 אומר שההכנסות מכסות בדיוק את החוב; 1.25 אומר שיש 25% רזרב מעל. כל עוד DSCR עומד בדרישה, המלווה לא דורש תלושי שכר, לא שואל על ההכנסה הכוללת שלך, ולא מסתכל על אשראי אמריקאי — וזו הסיבה שהלוואת DSCR הפכה ל-gateway הפופולרי ביותר לישראלים.
דוגמה מחושבת על נכס ב-Tampa, FL:
- שכירות חציונית: $1,850/חודש (דירת 2 חדרות) = $22,200/שנה ברוטו
- ארנונה (0.89% × $410,000): $3,649/שנה
- ביטוח בסיסי: $2,500/שנה
- ניהול נכס (10% מהשכירות): $2,220/שנה
- NOI שנתי: $22,200 − $8,369 = $13,831
- הלוואה של $308,000 (75% מ-$410,000, כלומר 25% down) בריבית 7.2% ל-30 שנה: שירות חוב שנתי כ-$25,130
- DSCR = $13,831 ÷ $25,130 = 0.55 — הרחק מהמינימום של 1.0
כדי שה-DSCR יעמוד ב-1.0, שירות החוב לא יכול לעלות על $13,831 בשנה — כלומר תשלום חודשי של $1,153. על ריבית של 7.2% ל-30 שנה, זה מתאים להלוואה של כ-$169,000. כלומר, ה-down payment שתצטרך להביא הוא $410,000 פחות $169,000 = $241,000 — כ-59% מהנכס. אותו נכס, אותה שכירות, ב-$1,850 לחודש, פשוט לא עובר DSCR של 1.0 במינוף סביר. לעמוד ב-DSCR של 1.20 דורש down payment גבוה אף יותר, או שכירות גבוהה יותר מהחציון — למשל $2,400 לחודש באזורים מבוקשים של Tampa.
מה עדיף — הון עצמי גדול יותר או מינוף גבוה יותר?
זו אחת השאלות הקלאסיות בנדל"ן להשקעה, ואין לה תשובה אחת. יש שתי נקודות מבט שמשקיעים ישראלים מנוסים בדרך כלל שוקלים.
מינוף גבוה (down payment נמוך) מגדיל את תשואת ההון (ROI) כשהנכס מניב. דוגמה: אם קנית נכס ב-$400,000 עם $80,000 הון עצמי (20%) ועלה ב-5% — הרווח הוא $20,000. על $80,000 השקעה, זו תשואה של 25%. אבל אם תפוסה ירדה ל-85%, דייר לא שילם חודשיים, ויש תיקון של גג — תזרים שלילי של $1,000-$2,000 בחודש יוצא מהכיס. עם מינוף גבוה, אין רזרב שמכסה את זה.
הון עצמי גדול יותר (down payment 30-35%) מייצר DSCR גבוה יותר, תזרים יציב יותר, ופחות לחץ חודשי — אבל ROI נמוך יותר ופחות הון פנוי לגיוון לנכסים נוספים.
הכלל שמשקיעים מנוסים מחזיקים: שמור לפחות 6 חודשי תשלומי משכנתא כרזרב נזיל — בנפרד מה-down payment, נגיש, ורק לנכס הזה. על הלוואה של $308,000 בריבית 7.2%, זה כ-$2,100/חודש × 6 = $12,600 רזרב. מינוף גבוה בלי רזרב הוא מתכון לצרה ברגע שדייר עוזב.
לנכסים מולטי-פמילי (2-4 יחידות) בטקסס, המקובל בקרב ישראלים הוא 25% down עם רזרב — כי Fannie Mae דורשת 25% בכל מקרה, ומינוף גבוה יותר מזה אינו אפשרי תחת Conventional ללא גמישות ריבית גבוהה יותר.
איך לחשב כמה הון עצמי אני צריך למולטי-פמילי בטקסס?
מולטי-פמילי בטקסס — נכס עם 2 עד 4 יחידות — דורש חישוב שכולל יותר שכבות מנכס חד-משפחתי. בואו נעבור על כל השלבים עם מספרים ריאליים.
שלב 1 — מחיר הנכס: דופלקס טיפוסי בדאלאס ב-2025 עמד על $380,000–$450,000. ניקח $400,000 כבסיס לחישוב.
שלב 2 — Down Payment (Fannie Mae, 2-4 יחידות): 25% = $100,000. Foreign National Loan: 30-35% = $120,000–$140,000.
שלב 3 — Closing Costs: 2%-5% מ-$400,000 = $8,000–$20,000 נוספים.
שלב 4 — רזרב: 6 חודשי משכנתא על $300,000 בריבית 7.2% = כ-$2,050/חודש × 6 = $12,300.
שלב 5 — NOI: שתי יחידות בדאלאס בשכירות חציונית $1,650 = $3,300/חודש = $39,600/שנה ברוטו. פחות ארנונה (1.60% × $400,000 = $6,400), ביטוח (~$3,200), ניהול (10% = $3,960) = NOI שנתי כ-$26,040.
שלב 6 — DSCR: שירות חוב על $300,000 בריבית 7.2% ל-30 שנה = כ-$24,480/שנה. DSCR = $26,040 ÷ $24,480 = 1.06 — עובר את סף 1.0, אבל מרבית המלווים דורשים 1.20+. כדי להגיע ל-1.20, הצטרכת NOI שנתי של $29,376 — בשכירות $1,650 לכל יחידה זה כמעט בלתי אפשרי בלי להוריד הוצאות. הפתרון הנפוץ: להעלות את ה-down payment ל-30% ($120,000) — כך ההלוואה יורדת ל-$280,000, שירות החוב השנתי יורד לכ-$22,850, ו-DSCR עולה ל-1.14. עדיין לא 1.20, אבל קרוב מספיק שחלק מהמלווים יאשרו עם רזרב נוסף.
הלקח מהחישוב הזה: ארנונה של 1.60% בטקסס (לעומת 0.89% בפלורידה) אוכלת $6,400 בשנה — הפרש של כ-$2,840 לעומת נכס זהה בפלורידה. זה לבדו יכול לשנות DSCR מ-1.20 ל-1.06, ולדרוש ממך down payment גבוה יותר רק בשל הגאוגרפיה.
מה כוללות עלויות הסגירה ומה עושים עם הון עצמי מצטבר?
עלויות הסגירה (Closing Costs) ברכישת נכס להשקעה בפלורידה אינן "עוד הוצאה קטנה". על נכס ב-$410,000 מדובר ב-$8,200 עד $20,500 — שמגיעים מעל ה-down payment. מה כלול:
- Title Insurance — ביטוח בעלות, חובה ברוב מדינות ארה"ב; בפלורידה נע בין $1,500 ל-$3,000 על נכס בטווח זה
- Origination Fees — עמלת המלווה: לרוב 0.5%-1% מסכום ההלוואה; על $300,000 זה $1,500–$3,000
- Appraisal — שמאות מקרקעין: $500–$800 לנכס בינוני
- Escrow & Title Company Fees — בפלורידה עובדים עם חברת Title, לא עורך דין; $800–$1,500 טיפוסי
- Transfer Taxes — בפלורידה יש Documentary Stamp Tax: $0.35 לכל $100 על שטר + $0.35 לכל $100 על המשכנתא; על $300,000 הלוואה זה כ-$1,050 רק על מס הבולים
- Prepaid Items — ביטוח שנה ראשונה בתשלום מראש (~$2,500), ארנונה פרו-ראטה עד תום השנה, ריבית יומית עד סגירה
לאחר שרכשת ונכס בפלורידה עלה בערכו — נפתחת האפשרות של Cash-Out Refinance. מהלך זה מאפשר לשחרר הון עצמי מצטבר כמזומן: ניתן למשוך עד 75% LTV מנכס קיים. דוגמה קונקרטית: נכס שנרכש ב-$410,000 עם הלוואה של $300,000 ועלה לשווי $460,000 לאחר שנתיים. 75% מ-$460,000 = $345,000 — ניתן לקחת הלוואה חדשה של $345,000, לפרוע את יתרת ההלוואה המקורית (כ-$291,000), ולקבל כ-$54,000 מזומן ביד. בלי למכור, בלי לשלם מס רווחי הון, בלי להזרים הון חדש.
זה הבסיס לאסטרטגיית BRRR — Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: רוכשים נכס, משפצים, משכירים, מממנים מחדש ב-Cash-Out כדי לשחרר הון, ורוכשים נכס נוסף עם הכסף שיצא. ישראלים עם נכסים בטקסס ובפלורידה משתמשים בשיטה זו להרחיב תיק נדל"ן בלי להזרים הון עצמי חדש לכל נכס. כמובן שה-Cash-Out Refinance מגדיל את ההלוואה ואת שירות החוב — ה-DSCR צריך לעמוד בדרישה גם לאחר המיחזור.
לתכנון מס ארוך-טווח, חלק מהמשקיעים בוחנים גם 1031 Exchange — החלפת נכס להשקעה בנכס אחר תוך דחיית מס רווחי הון פדרלי. זה כלי נפרד מחישוב ההון העצמי הראשוני, אבל הוא חלק מהשיחה הרחבה על ניהול תיק נדל"ן אמריקאי לאורך שנים.
מקורות
- Fannie Mae Selling Guide — B3-4.1-01: Minimum Reserve Requirements & Down Payment for Investment Properties (2025). fanniemae.com
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — "What are closing costs?" (2025). consumerfinance.gov
- Tax Foundation — "Property Taxes by State, 2025". taxfoundation.org
תקציר
משקיעים ישראלים הרוכשים נכס להשקעה בפלורידה צריכים לתכנן הון עצמי של 15%-35% בהתאם לסוג ההלוואה: Fannie Mae מחייבת 15% לנכס חד-משפחתי ו-25% ל-2-4 יחידות; הלוואות Foreign National דורשות 30%-35%; הלוואות DSCR דורשות 20%-25% ו-DSCR ≥ 1.0–1.25. לכל אלה יש להוסיף עלויות סגירה של 2%-5% ($8,000–$20,000 על נכס של $400K). ריבית המשכנתא על נכס להשקעה עמדה ביוני 2026 על כ-7.1%-7.4%.
הצטרפו לקהילת המשקיעים
שאלו, שתפו והתעדכנו עם משקיעים ישראלים בנדל"ן אמריקאי.
הצטרפו לוואטסאפשאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך ישראלי לקנות נכס להשקעה בפלורידה?
בהלוואה קונבנציונלית, Fannie Mae דורשת מינימום 15% לנכס חד-משפחתי ו-25% ל-2-4 יחידות. אך משקיעים ישראלים ללא היסטוריית אשראי אמריקאית לרוב פונים להלוואת Foreign National, שדורשת 30%-35% הון עצמי. בנוסף, יש לתקצב עלויות סגירה של 2%-5% מעל ה-down payment — על נכס של $400K, זה $8,000–$20,000 נוספים.
מה ההבדל בין down payment על בית מגורים לבין נכס להשקעה בארה"ב?
על בית מגורים ראשי ניתן לעיתים לרדת ל-3%-5% down payment. על נכס להשקעה, Fannie Mae מחייבת לפחות 15%-25%, וריבית המשכנתא גבוהה בכ-0.5-0.75 נקודות אחוז — ביוני 2026 הריבית ל-30 שנה על נכס להשקעה עמדה על כ-7.1%-7.4%. המלווים מחשיבים נכסי השקעה כסיכון גבוה יותר ולכן מחמירים בדרישות.
מה זה DSCR ואיך הוא קובע את גובה ההון העצמי הנדרש?
DSCR (Debt-Service Coverage Ratio) הוא יחס בין הכנסת השכירות הברוטו לבין תשלומי המשכנתא השנתיים. מלווים דורשים DSCR מינימלי של 1.0–1.25 — כלומר ההכנסה מהנכס צריכה לכסות לפחות את כל תשלומי החוב. ככל שה-down payment גדול יותר, התשלום החודשי קטן, ה-DSCR עולה ויותר קל לעמוד בסף. הלוואות DSCR מצריכות בדרך כלל 20%-25% הון עצמי.
האם ארנונה גבוהה בטקסס משפיעה על כמות ההון העצמי הנדרש?
בעקיפין — כן. שיעור הארנונה הממוצע בטקסס עומד על כ-1.60% משווי הנכס בשנה, לעומת כ-0.89% בפלורידה. ארנונה גבוהה מקטינה את ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו), מה שמוריד את ה-DSCR. כדי לעמוד בסף ה-DSCR של המלווה, ייתכן שתצטרכו להגדיל את ה-down payment או לבחור נכס עם שכר דירה גבוה יותר.
איך לחשב כמה הון עצמי אני צריך למולטי-פמילי בטקסס?
עבור נכס של 2-4 יחידות בטקסס, Fannie Mae דורשת 25% הון עצמי. חשבו על נכס של $300,000 (חציון מחיר בטקסס ב-2025): 25% = $75,000 down payment, ועוד כ-2%-5% עלויות סגירה — כ-$6,000–$15,000. סה"כ כ-$81,000–$90,000. בדקו שה-DSCR עומד ב-1.0–1.25 לאחר ניכוי ארנונה של כ-1.60% — פרמטר קריטי בטקסס בגלל נטל המס הגבוה.
מה עדיף — הון עצמי גדול יותר או מינוף גבוה יותר בהשקעה בנדל"ן בארה"ב?
זו שאלת אסטרטגיה, לא שאלה עם תשובה אחת נכונה. הון עצמי גדול מוריד את התשלום החודשי, משפר את ה-DSCR ומקטין סיכון אם שוק השכירות נחלש. מינוף גבוה יותר מאפשר לרכוש נכסים נוספים עם אותו הון ולהגדיל תשואה על ההון — אך מגביר חשיפה לעליית ריבית ולתקופות ריקנות. המשקיעים המנוסים בדרך כלל מתחילים עם down payment מינימלי שעומד בדרישות ה-DSCR, ואחר כך ממנפים את הנכס הראשון דרך cash-out refinance.
מה כוללות עלויות הסגירה ברכישת נכס להשקעה בפלורידה?
עלויות הסגירה בפלורידה נעות בין 2%-5% ממחיר הרכישה — על נכס של $400K מדובר ב-$8,000–$20,000. הן כוללות בדרך כלל: שכר טרחת עורך דין / חברת title, ביטוח title, אגרות מדינה ורישום, דמי originatio של המלווה, ביטוח נכס ומסים מוקדמים (prepaid). חשוב לתקצב סכום זה בנפרד מה-down payment — זוהי הוצאה נוספת מחוץ להון העצמי.
איך אפשר להשתמש בהון עצמי מנכס קיים לרכישת נכס נוסף בארה"ב?
Cash-out refinance מאפשר למשקיע לשחרר עד 75% LTV מנכס קיים שעלה בערכו — המשמעות היא שאפשר למשוך את ההפרש בין יתרת המשכנתא הנוכחית לבין 75% מהשווי הנוכחי כמזומן. כסף זה יכול לשמש כ-down payment על נכס נוסף. זוהי אחת הדרכים הנפוצות שמשקיעים מנוסים משתמשים בהן כדי לצמוח מנכס אחד למספר נכסים בלי להוסיף הון חיצוני.