פלורידה או טקסס? השוואת תשואה פנימית (IRR) על מולטי פמילי למשקיע הישראלי

מה זה IRR ולמה זה המדד שחשוב לך כמשקיע?

IRR — שיעור תשואה פנימי — הוא שיעור הניכיון שמאפס את הערך הנוכחי הנקי (NPV) של כל תזרימי המזומנים לאורך חיי ההשקעה. במילים פשוטות: הוא לוקח בחשבון את ההון שהשקעת ביום הראשון, את שכר הדירה שגבית בכל שנה, את החיסכון ממינוף כשאתה לווה חלק מהמחיר, ואת הרווח שתקבל כשתמכור בסוף — ומחזיר לך מספר אחד שמייצג את כל זה בצורה שנתית מתואמת.

הסיבה שמשקיעים מוסדיים וסינדיקציות מציגות IRR ולא Cap Rate היא פשוטה: Cap Rate מחשב רק את ה-NOI חלקי מחיר הנכס — הוא מתעלם לגמרי ממינוף, ממס, ממועד הכניסה והיציאה, ומשינויים בשכר הדירה לאורך זמן. Cash-on-Cash מוסיף את המינוף אבל עדיין מתעלם ממכירה. רק ה-IRR מאחד את כל ארבעת ערוצי התשואה: הכנסה שוטפת מהשכרה, עלייה בשכר הדירה עם הזמן, עליית ערך הנכס, ומינוף פיננסי שמגדיל את התשואה על ההון העצמי.

ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו) הוא אבן הבניין של IRR: הכנסות שכירות פחות הוצאות תפעול (מס רכוש, ביטוח, תחזוקה, ניהול) — לפני תשלומי משכנתא. ה-NOI קובע את שווי הנכס בעת מכירה ואת גובה ה-DSCR שהמלווה דורש.

בואו נמחיש את הלוגיקה עם מספרים אמיתיים. נכס מולטי פמילי במיאמי נרכש ב-$276K ליחידה, עם Cap Rate של 5.3%, מייצר NOI של כ-$14,600 ליחידה לשנה לפני מימון. אם השקעת 25% הון עצמי ($69K ליחידה) ולוויתה את השאר, המינוף מגדיל את ה-IRR על ההון העצמי — גם בלי שהנכס עלה בערכו כלל. ברגע שמוסיפים עליית שכר דירה של 2%–3% לשנה ומכפילים ב-5 שנות החזקה, ה-IRR על ההון העצמי שהושקע עשוי להיות גבוה בהרבה מה-Cap Rate הבסיסי. משקיע שמבין את שרשרת NOI → DSCR → IRR יודע לבחון עסקה לעומקה — לא רק להסתכל על אחוז אחד בטבלה.

מה ההבדל בין Cap Rate ל-IRR ולמה זה משנה למשקיע?

Cap Rate ו-IRR אינם מודדים את אותו הדבר, ובלבול ביניהם הוא אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים ישראלים שמתחילים לבחון נדל"ן בארה"ב. Cap Rate הוא תמונת רגע — NOI שנתי חלקי מחיר הנכס — בלי מינוף ובלי ממד הזמן. IRR הוא סרט: תשואה שנתית מתואמת על ההון העצמי שהשקעת, לאורך כל אופק ההחזקה.

הדוגמה הכי ברורה: נכס במיאמי ב-$276K ליחידה עם Cap Rate של 5.3% מייצר NOI של כ-$14,600 ליחידה לשנה לפני מימון. נכס בדאלאס-פורט וורת' ב-$196K ליחידה עם Cap Rate ממוצע של כ-5.6% (ערך מוסף) מייצר NOI של כ-$10,976 ליחידה לשנה. הנכס בפלורידה נראה "יקר יותר" — אבל מייצר NOI מוחלט גבוה בכ-33% ליחידה. כשמחשבים IRR לאורך 5 שנים, ההבדל הזה, שמוגבר על ידי מינוף ומחושב לפי ערך ביציאה, עשוי להיות גדול ממה שנראה בהסתכלה על Cap Rate בלבד.

כדי להמחיש: עסקה של 10 יחידות במיאמי מייצרת $146,000 NOI שנתי; עסקה של 10 יחידות בדאלאס מייצרת $109,760 NOI שנתי. ההפרש של $36,240 לשנה — כפול 5 שנים — הוא $181,200 שנשארים בכיס בפלורידה לפני שהחשבנו בכלל הבדלי מס רכוש. וכשמוסיפים את הבדל מס הרכוש (כ-$18,200 לשנה לטובת פלורידה על נכס של $2M), ה-NOI המצטבר לאורך 5 שנים גבוה בפלורידה ב-$272,200 על עסקה מקבילה.

הנה למה זה משנה בפועל: משקיע שקונה לפי Cap Rate בלבד עלול לבחור בנכס בג'קסונוויל עם Cap Rate נראה אטרקטיבי של 6.5%+ — ולגלות שה-IRR בפועל נמוך בהרבה, כי הריקנות בשוק עלתה ל-13.2% ב-2024 וממחקת חלק ניכר מה-NOI התיאורטי. עם ריקנות של 13.2%, על 10 יחידות המשקיע מפסיד בממוצע 1.3 יחידות בכל רגע נתון — בג'קסונוויל עם שכר דירה של $1,513 ליחידה, זה הפסד של כ-$23,600 בשנה מה-NOI שחושב על תפוסה מלאה. תשואה פנימית אמיתית מחייבת הסתכלות על שכר הדירה הממוצע, שיעור התפוסה הצפוי, מס הרכוש, ועלות המימון — לא רק על שורה אחת.

השוואת Cap Rate — מיאמי, טמפה וג'קסונוויל מול דאלאס ויוסטון

בשני השווקים, Cap Rate נע בין 4.8% ל-6.5% בהתאם לסוג הנכס ולאסטרטגיה — אבל יש הבדלים חשובים בין הערים. במיאמי עומד ה-Cap Rate הממוצע על 5.3% לנכסי מולטי פמילי (Q2 2024). בדאלאס-פורט וורת', נכסי Class A מגיעים ל-4.8%–5.2%, ועסקאות ערך מוסף — נכסים ישנים יותר שזקוקים לשדרוג ומאפשרים העלאת שכר דירה לאחר שיפוץ — מגיעות ל-5.7%–6.3%.

חשוב להבין מה "ערך מוסף" אומר בפועל: קונים נכס מ-1980 שבו שכר הדירה עומד על $1,200 ליחידה בשוק שבו נכסים משודרגים מושכרים ב-$1,600. מוציאים $15,000–$25,000 ליחידה על שיפוץ (מטבח, אמבטיה, ריצוף), מעלים שכר דירה ב-$400 ליחידה, ומייצרים NOI חדש שמצדיק מכירה ב-Cap Rate נמוך יותר — כלומר במחיר גבוה יותר. ה-IRR בעסקת ערך מוסף אינו מגיע רק משכר הדירה השוטף; חלק משמעותי ממנו מגיע מהפער בין מחיר הרכישה לשווי לאחר שיפוץ. ההבדל בין אסטרטגיות ההשקעה — core, core-plus, value-add, ואופורטוניסטי — גדול בדרך כלל מההבדל בין פלורידה לטקסס עצמן.

הנה סיכום ארבעת השווקים המרכזיים עם כל המספרים הרלוונטיים:

• מיאמי: Cap Rate 5.3%, שכר דירה ממוצע $2,344/יח', מחיר כניסה $276K/יח', NOI לדוגמה ~$14,600/יח'/שנה
• טמפה: Cap Rate ~5.6%, שכר דירה $1,800/יח', מחיר כניסה $223K/יח'
• ג'קסונוויל: Cap Rate ~6.5% ערך מוסף, שכר דירה $1,513/יח', מחיר כניסה $160K/יח'
• דאלאס-פורט וורת': Cap Rate 4.8%–6.3% לפי סוג, שכר דירה ~$1,500/יח', מחיר כניסה $196K/יח', NOI לדוגמה ~$10,976/יח'/שנה

שתי נקודות שקל לפספס: ראשית, ה-Cap Rate הגבוה של ג'קסונוויל ($160K/יח') אינו אומר בהכרח IRR גבוה — בשל הריקנות הגבוהה. שנית, Cap Rate Class A של 4.8% בדאלאס על נכס של $196K ליחידה מייצר NOI נמוך בהרבה מ-5.3% על $276K במיאמי — בגלל פשוט שבסיס ה-NOI הדולרי שונה.

שכר דירה, NOI וגמישות השוק — מה מזין את תזרים המזומנים לאורך זמן?

שכר הדירה המוחלט הוא הגורם שמפריד בין מיאמי לכל שאר השווקים בדיון הזה. עם $2,344 ליחידה בממוצע (Q2 2024), מיאמי מייצרת NOI מוחלט גבוה משמעותית מדאלאס ($1,500/יח') ומג'קסונוויל ($1,513/יח') — גם כשה-Cap Rate דומה. הפרש של $844 בשכר הדירה החודשי בין מיאמי לדאלאס מתורגם להפרש שנתי של $10,128 ליחידה בהכנסות גולמיות לפני הוצאות — ולאחר הפחתת הוצאות, ה-NOI במיאמי גבוה בצורה בולטת.

מבחינת NOI בפועל: מיאמי Cap Rate 5.3% × $276K ≈ $14,628/יח'/שנה; DFW Cap Rate ממוצע 5.6% × $196K ≈ $10,976/יח'/שנה. זה פחות ממה שההפרש בשכר הדירה הגולמי מרמז, כי בדאלאס ה-Cap Rate מעט גבוה יותר — אבל ה-NOI המוחלט של מיאמי גבוה ב-33% ליחידה, ובעסקה של 10 יחידות ההפרש השנתי מסתכם ב-$36,520.

עם זאת, 2024 הייתה שנת אזהרה לשני השווקים. שכר הדירה ירד: אורלנדו -4.3%, ג'קסונוויל -2.5%, ו-DFW רשמה ירידות של -1% עד -8% בהתאם לסוג היחידה. ירידות אלו לא מוחקות את ה-IRR לטווח ארוך, אבל הן חשובות לעסקאות שנרכשו ב-2021–2022 בשיא. עסקה שנרכשה בדאלאס ב-2022 בהנחה שה-NOI יגדל ב-3% בשנה ראתה בפועל ירידת NOI — כלומר ה-IRR המוקרן אינו ה-IRR שיתממש.

הנקודה העמוקה יותר נוגעת למקור גידול האוכלוסייה. פלורידה הוסיפה כ-467,347 תושבים ב-2024 (כ-2.0%), מתוכם 411,000 דרך הגירה בינלאומית. טקסס הוסיפה 562,941 תושבים, אבל רובה דרך הגירה פנימית מאמריקאים שעוזבים ערים יקרות. הגירה בינלאומית נוטה ליצור ביקוש לשכירות יציב בטווח הקצר — מהגרים חדשים לא קונים בית ביום הראשון ובדרך כלל שוכרים 3–5 שנים לפחות. זה מסייע להסביר מדוע מיאמי שמרה על ריקנות נמוכה (5.9%–7.8%) גם כשג'קסונוויל ו-DFW ראו עלייה חדה בריקנות.

מס הרכוש — ההבדל שמשפיע ישירות על ה-IRR הסופי

זהו אחד הגורמים הפחות מדוברים בהשוואות FL מול TX — ואחד החשובים ביותר לחישוב תשואה פנימית אמיתית. טקסס גובה מס רכוש אפקטיבי של כ-1.80%, לעומת פלורידה עם כ-0.89%. שתי המדינות אינן גובות מס הכנסה מדינתי — אבל מס הרכוש הגבוה בטקסס נכנס ישירות להוצאות התפעוליות ומקטין את ה-NOI.

על נכס בשווי $2 מיליון, ההפרש מסתכם בכ-$18,200 לשנה לטובת פלורידה: טקסס גובה $36,000 (1.80%) לעומת פלורידה $17,800 (0.89%). לאורך 5 שנים — $91,000 שנשארים בכיס בפלורידה ויוצאים ממנו בטקסס. כשמציבים סכום זה בחישוב IRR — כסף שנחסך בשנים הראשונות שווה יותר בגלל ערך הזמן — ההפרש גדול עוד יותר.

בואו ניקח דוגמה קונקרטית עם מספרים מהשוק: משקיע שרוכש מולטי פמילי של 10 יחידות בדאלאס ב-$196K ליחידה (סה"כ ~$1.96M) ישלם כ-$35,280 לשנה במס רכוש. אותו משקיע שרוכש 10 יחידות בטמפה ב-$223K ליחידה (סה"כ ~$2.23M) ישלם כ-$19,847 לשנה — חיסכון של כ-$15,433 לשנה, למרות שהנכס בפלורידה יקר יותר. הנכס בטמפה עולה $270K יותר, אבל החיסכון במס הרכוש (לאורך 5 שנים: $77,165) מקזז חלק גדול מההפרש בהון הכניסה.

ה-NOI הנמוך של הנכס בטקסס — בגלל מס הרכוש הגבוה — עלול להוריד את ה-DSCR מתחת לרף של 1.25 שמלווים רבים דורשים. בסביבת ריבית של 6.5%–7% (כפי שהייתה ב-2024–2025), כל קיצוץ ב-NOI משמעותי יותר: מלווה שדורש DSCR 1.25 מאפשר לווה פחות כסף, כלומר המשקיע צריך יותר הון עצמי — מה שמדלל את ה-IRR על ההון שהושקע.

שיעורי תפוסה וסיכון האספקה — הסיכון שמסתתר מאחורי תחזיות ה-IRR

שיעור התפוסה (ההפך של הריקנות) הוא המשתנה הבודד שהכי קל לפספס בתחזיות IRR — ושהכי קשה לפצות עליו בדיעבד. ב-2024, שיעורי ריקנות עלו משמעותית מעל ממוצע 10 שנים של 8.5% בכמה שווקים מרכזיים:

• טמפה: ריקנות 10.3% — עלייה של 1.8 נקודות מעל הממוצע
• ג'קסונוויל: ריקנות 13.2% — אחד השיעורים הגבוהים בפלורידה, גבוה ב-4.7 נקודות מהממוצע ההיסטורי
• דאלאס-פורט וורת': ריקנות 10.6%–11.7% — מעל הממוצע ב-2.1–3.2 נקודות
• מיאמי: הדוקה יחסית ב-5.9%–7.8% — מתחת לממוצע ההיסטורי

ג'קסונוויל היא דוגמה קונקרטית לסכנה: עם מחיר כניסה של $160K/יח' ו-Cap Rate גבוה לכאורה, הנכסים נראים אטרקטיביים על הנייר. אבל ריקנות של 13.2% פירושה שבמציאות, על עסקה של 10 יחידות בשכר דירה של $1,513/יח', המשקיע מאבד בממוצע 1.32 יחידות ריקות — כ-$23,980 בשנה מה-NOI שחושב על תפוסה מלאה. אם בנית מודל IRR עם ריקנות של 8% (ממוצע היסטורי) ובפועל מקבלת 13.2%, ה-NOI נמוך ב-$12,000 לשנה מהתכנית — וזה לבדו יכול להוריד IRR מוקרן של 14% ל-10%–11%.

הסיבה לעלייה בריקנות היא גל אספקה: בין 2021 ל-2024 נבנו מאות אלפי יחידות חדשות בשוקי ה-Sun Belt. בדאלאס-פורט וורת' לבדה נבנו בשיא כ-40,000–50,000 יחידות בשנה — שוק שהיסטורית ספג 20,000–25,000 יחידות חדשות. הביקוש לא צמח מהר מספיק כדי לספוג את כולן, ולכן הריקנות עלתה. מי שמנתח עסקה היום חייב לבדוק לא רק ריקנות נוכחית אלא גם אספקה עתידית מורשית (Pipeline) בסביבת הנכס — כמה פרויקטים חדשים מתוכננים בטווח של 3 ק"מ ויגיעו לשוק בשנתיים הקרובות.

IRR תחזיתי — מה הנתונים האמיתיים אומרים ב-2025?

IRR מוקרן לעסקאות ערך מוסף עומד על 12%–16% בדרום-מזרח (כולל פלורידה) ו-12%–17% ב-Sun Belt (כולל טקסס) לפי נתוני 2025. ההפרש קטן — ולא תמיד לטובת טקסס, כפי שרבים מניחים. עסקות core (נכסים יציבים, מלאים, ללא שיפוץ) מניבות IRR נמוך בהרבה — 6%–10% בשני השווקים.

נקודה קריטית שחשוב להדגיש: נתוני IRR שמופיעים בחומרי שיווק של סינדיקציות הם תחזיות מודל, לא תשואות ממומשות ומבוקרות. אין כיום מסד נתונים ציבורי שמפרסם IRR ממומש ממוצע לפי מדינה ברמה שמאפשרת השוואה ישירה. כל מספר IRR שתקרא — כולל הנתונים במאמר זה — משקף הנחות לגבי שכר דירה עתידי, שיעור תפוסה, Cap Rate ביציאה, ועלות מימון. שינוי של נקודה אחת בריקנות (למשל, מ-8% ל-9%) או 0.5% בריבית יכול לשנות את ה-IRR המחושב ב-2–3 נקודות אחוז.

כדי להמחיש את הרגישות: עסקת ערך מוסף בטמפה, 10 יחידות, $223K/יח', שכר דירה לאחר שיפוץ $2,000/יח', Cap Rate יציאה 5.5%, אופק 5 שנות החזקה:

• בריקנות 8% ותחזית שכר דירה +2%/שנה: IRR ~14.5%
• בריקנות 10.3% (הממוצע של 2024 בטמפה) וירידת שכר דירה -2%: IRR ~10.1%

ההבדל בין תרחיש base לתרחיש 2024 בפועל: 4.4 נקודות אחוז IRR — על אותה עסקה, באותו שוק, עם אותו מנהל נכסים. זה הסיכון שחישוב Cap Rate לבדו לא מראה.

איך DSCR ומימון משפיעים על ה-IRR — ומה ההבדל בין פלורידה לטקסס?

DSCR הוא היחס בין ה-NOI לבין תשלומי המשכנתא השנתיים. מלווים בארה"ב דורשים בדרך כלל DSCR מינימלי של 1.20–1.25 — כלומר ה-NOI צריך להיות לפחות 20%–25% מעל עלות המימון. ככל שה-NOI גבוה יותר, כך ניתן לקבל משכנתא גדולה יותר — מה שמגדיל את המינוף ומשפיע ישירות על ה-IRR.

דוגמה חישובית: עסקה של 10 יחידות בדאלאס ב-$196K/יח' ($1.96M), ריבית 6.75%, אמורטיזציה 30 שנה. תשלום שנתי על משכנתא של $1.47M (75% LTV): כ-$114,800. ה-NOI מהנכס: $109,760 ($10,976 × 10). ה-DSCR: 109,760 / 114,800 = 0.96 — מתחת לרף של 1.25, כלומר המלווה לא יממן 75% LTV. המשקיע צריך להכניס יותר הון עצמי, נניח 35%: משכנתא $1.274M, תשלום שנתי $99,500, DSCR = 1.10 — עדיין מתחת לרף. בפלורידה, על עסקה של 10 יחידות בטמפה ב-$223K/יח' ($2.23M), NOI = $125,000 לדוגמה, משכנתא 75% = $1.67M, תשלום שנתי $130,500 — DSCR 0.96. מיאמי: $2.76M, NOI $146,000, משכנתא 75% = $2.07M, תשלום שנתי $161,500 — DSCR 0.90. חישובים אלו מראים שבסביבת ריבית גבוהה, אף שוק לא "קל" — מה שמחדד עוד יותר את החשיבות של מס הרכוש: כל דולר שנחסך במס נכנס ישירות לשיפור ה-DSCR.

כמה הון עצמי צריך? עסקת מולטי פמילי קלאסית בארה"ב דורשת בדרך כלל 25%–35% הון עצמי בסביבת ריבית גבוהה. על נכס במיאמי ב-$276K/יח' (10 יחידות = $2.76M), ההון העצמי יהיה $690K–$966K. על נכס בדאלאס ב-$196K/יח' (10 יחידות = $1.96M), ההון העצמי יהיה $490K–$686K. ג'קסונוויל מציעה את נקודת הכניסה הנמוכה ביותר — $160K/יח', הון עצמי $400K–$560K — אבל הריקנות הגבוהה שם מחייבת מאגר מזומנים (Reserve) גבוה יותר שמקזז חלק מהיתרון.

ההשפעה המדויקת של מס הרכוש על DSCR בולטת בטקסס: $35,280 במס על עסקת 10 יחידות בדאלאס לעומת $19,847 בטמפה — הפרש של $15,433 לשנה שיוצא ישירות מה-NOI ומקטין את ה-DSCR. בסביבת ריבית גבוהה, ההפרש הזה יכול להיות ההבדל בין לקבל מימון של 70% LTV לבין 65% LTV — ובין IRR של 13% ל-11%.

איפה כדאי להשקיע ב-2025 — ומה ההחלטה הנכונה לך?

שאלת מיאמי מול דאלאס, פלורידה מול טקסס, אינה שאלה עם תשובה אחת נכונה — היא שאלה של התאמה בין פרופיל המשקיע לבין מאפייני השוק. שני השווקים מציעים IRR מוקרן דומה (12%–17% לערך מוסף) ו-Cap Rate דומה (4.8%–6.5%). ההבדל נמצא בשלושה ממדים:

הון עצמי ועלות כניסה: דאלאס ($196K/יח') וג'קסונוויל ($160K/יח') מציעות מחיר נמוך ליחידה ולכן כניסה נגישה יותר למי שלא מגיע עם $700K+ להון עצמי. מיאמי ($276K/יח') וטמפה ($223K/יח') יקרות יותר, אבל מייצרות NOI מוחלט גבוה יותר וסובלות מריקנות נמוכה יותר.

יציבות מול צמיחה: מיאמי מציגה ריקנות נמוכה (5.9%–7.8%), NOI גבוה ($14,600/יח'/שנה), ומס רכוש נמוך (0.89%) — שלושת הגורמים שמתורגמים ל-IRR גבוה יותר בתרחיש base case. DFW מציעה שוק גדול יותר ופיזור ענפי רחב יותר של שוכרים, אבל מס רכוש של 1.80% שמקטין NOI ב-$15,000–$20,000 לשנה על עסקה טיפוסית — ובשנה עם ריקנות 10.6%–11.7%, הנכסים שם סבלו משחיקה כפולה.

גידול אוכלוסייה וביקוש ל-2025 ומעלה: פלורידה (+467,347 תושבים, 411,000 מהגירה בינלאומית) וטקסס (+562,941, רוב מהגירה פנימית) שתיהן שווקי צמיחה. ההגירה הבינלאומית בפלורידה נוטה ליצור ביקוש שכירות יציב יותר; הצמיחה הגדולה יותר בטקסס תומכת בשוק רחב יותר — אבל גם הביאה לגל האספקה שיצר את בעיית הריקנות.

האחריות של מנהל הנכס: ב-2025, עם שוק מסובך ועם ריקנות גבוהה בכמה ערים, איכות ניהול הנכס חשובה יותר מהבחירה בין המדינות. עסקה מצוינת בדאלאס עם מנהל מנוסה שמוריד ריקנות מ-11% ל-7% שקולה להפרש מס הרכוש ומעבר לו.

המשקיע שמחפש NOI גבוה, מס נמוך, ותזרים מאוזן — פלורידה ובמיוחד מיאמי וטמפה מתאימה יותר. המשקיע שמחפש כניסה בהון נמוך יותר ושוק גדול — DFW היא האופציה, אם הוא מחשב את מס הרכוש לתוך המודל מהיום הראשון ומתייחס לריקנות הנוכחית כמשתנה שדורש בדיקה. בשני המקרים, הבחירה בנכס ספציפי ובמנהל הנכס היא ההחלטה שתקבע את התשואה הפנימית הסופית — לא הבחירה בין המדינות.

שאלות נפוצות על IRR במולטי פמילי — פלורידה מול טקסס

האם IRR של 15% על מולטי פמילי בארה"ב ריאליסטי? כן — בעסקת ערך מוסף עם מינוף מתאים, מנהל מנוסה, ושוק עם ביקוש יציב. זוהי הנחת עבודה שמשקפת את גבול העליון של תחזיות מוסדיות ב-2025, לא ממוצע. עסקות core מייצרות 6%–10%.

מה ה-IRR הריאליסטי בפלורידה ב-2025? בנכסי ערך מוסף בפלורידה, תחזיות מוסדיות עומדות על 12%–16%. זה מצריך שיעור תפוסה של 90%+ לאורך תקופת ההחזקה, שדרוג מוצלח של הנכס, ושמירה על עלויות תפעול בטווח שתוכנן. בשוק כמו מיאמי עם ריקנות נמוכה היסטורית, ההנחות האלו ריאליות יותר מאשר בג'קסונוויל שבה ריקנות של 13.2% הופכת את הנחת ה-90% תפוסה לאתגר.

מה ההבדל בין השקעה בדאלאס לבין מיאמי מבחינת תשואה פנימית? הפרש ה-IRR המוקרן בין השניים קטן מ-2–3 נקודות אחוז. הגורם העיקרי שמטה לטובת מיאמי הוא NOI מוחלט גבוה יותר ($14,600 לעומת $10,976/יח'/שנה) ומס רכוש נמוך (חיסכון של $18,200 לשנה על נכס $2M); הגורם שמטה לטובת דאלאס הוא עלות כניסה נמוכה יותר שמאפשרת מינוף גבוה יותר ופיזור על יותר נכסים בהון עצמי זהה.

מה הקשר בין 1031 Exchange ל-IRR? החלפת נכסים בהפסד מס לפי סעיף 1031 מאפשרת דחיית מס על רווח הון בעת מכירה ומכוונת לנכס חלופי — צעד שמשמר הון ומאפשר "לגלגל" את ה-IRR לעסקה הבאה בלי שחיקה מיידית. עסקה שמסתיימת ב-IRR של 14% אבל שמשלמת 23.8% מס רווח הון פדרלי על חלק הרווח, יוצאת ב-IRR נטו נמוך בהרבה — 1031 Exchange הוא הכלי שמונע את השחיקה הזו ושמשקיעים ישראלים שרוכשים דרך ישות אמריקאית כדאי שיכירו.

מקורות

• MMG Equity Partners — Q2 2024 Miami Multifamily Market Report
• BAM Capital — Multifamily Investment Returns 2025 & 2026 Outlook
• US Census Bureau — Population Estimates Press Release, December 2024